2023年，在宏观政策的积极支持和经济向好等多方面因素的推动下，我国旅游市场踏上了全面复苏的新道路。北京市文旅市场迎来新的曙光，全面复苏繁荣，民宿行业规模也不断扩大。政策的鼓励和支持推动民宿由数量规模型向质量效益型转变，民宿迎来广阔的发展机遇。

　　旅游市场全面复苏繁荣

　　2023年，在宏观政策的积极支持和经济向好等多方面因素的推动下，我国旅游市场踏上了全面复苏的新道路。北京市文化和旅游局公布的2023年统计数据显示，2023年北京旅游业快速恢复，一季度北京旅游总接待量达5884.8万人次，旅游收入1033.5亿元，恢复至2019年同期的90.57%和83.72%。二季度北京旅游总接待量9204.9万人次，旅游收入1569.1亿元，恢复至2019年同期的97.63%和94.21%。其中，外省来京游客规模和市民在京游客规模快速增长。北京旅游市场强劲复苏的势头和旅游规模不断扩大的形势，对扩大消费、拉动投资、促进旅游业恢复产生了巨大的牵引作用。2023年端午节假期，全市重点监测的216家旅游景区（地区）累计接待游客518.59万人次，较2019年同期增长2.1%，累计营业总收入30909.86万元，较2019年同期增长5.8%；全市酒店新入住旅客80.5万人，在住旅客172.7万人，相较2019年同期分别增长7.2%和9%。

　　北京民宿行业规模

　　随着旅游业的蓬勃发展和人们对独特旅游体验的需求不断提升，北京地区的民宿行业迅速崛起，呈现引人瞩目的发展态势。

　　北京第二外国语学院与台湾嘉义大学联合发布的《中国大陆与台湾民宿业大数据报告（2023）》显示，2022年中国大陆共有民宿97730家，民宿总数和总入住量分别恢复到2019年的85.2%和106.0%，其中北京民宿数量居中国大陆首位。2022年春节假期，在政府就地过年的政策倡导下，不少家庭选择在北京过年，郊区民宿更是“一房难求”。

　　2023年12月4日，在美团平台官网以“北京民宿”为关键词进行搜索，共筛选出3082家民宿，民宿平均价格为1329元/天。从数据中可以大致看出，在北京16个区中，朝阳区拥有民宿数量最多，其次为怀柔区、延庆区、密云区，可见怀柔区、延庆区、密云区、朝阳区是民宿行业较为活跃的区域。从各区民宿平均价格来看，朝阳区虽然拥有民宿数量最多，但大多为平价小户型民宿，怀柔区、昌平区、平谷区、延庆区、密云区民宿平均价格较高，平均价格均在1600元/天以上，位列前五。可见，高端民宿主要聚集在京郊，以怀柔区平均价格最高。

　　乡村民宿需求更加火热

　　随着北京郊区游热度的上升，户外开放的独栋式、包院式精品乡村民宿逐渐成为城市居民小长假本地游居住的首选。

　　2022年4月携程发布的《2022清明小长假出游洞察》显示，2022年清明小长假，“大城市周边乡村游”尤为火爆，城市本地居民预约乡村酒店民宿的比例达60%、同比增长35%。其中，北京乡村游消费力排名第一。2022年国庆节期间，北京全市乡村民宿经营客房也保持在1.1万间的水平，平均入住率达81%以上，延庆、密云、怀柔等区成为市民节日热门目的地，入住时长逐渐由过去的1晚向2晚、3晚转变。2023年北京市统计局发布的《北京乡村民宿需求调研报告》显示，平均每年和每季去京郊观光旅游一次的市民居多，并且在“五一”有京郊游意向的市民中，有87.5%表示会入住乡村民宿。另外，北京市农业农村局产业发展处的监测数据显示，2023年“十一”假期，北京乡村民宿的经营客房平均入住率为63%，总接待人数为31.1万人次，同比增长41%，比2021年增长35%。这都说明了京郊乡村旅游成为越来越多游客的首选，乡村民宿出租率和接待收入有强大的市场潜力。面对这一趋势，乡村民宿迫切需要进行转型升级，以满足游客对高品质乡村旅游不断增长的需求。

　　高质量民宿需求增加

　　中国旅游与民宿发展协会发布的《2020年度民宿行业研究报告》显示，作为新型的住宿方式，女性消费群体比例过半，一定程度上可反映消费者会对民宿的安全性和舒适性有更多高质量的需求。31岁以下人群占比超过79%，这表明年轻人成为民宿消费的主力军，未来消费群体更倾向于追求个性化的旅行体验。同时，2022年全年及2023年上半年，短距离的“微度假”备受青睐。但2023年，市场逻辑发生了根本性改变。由于出行不再受限，人们开始追求向往已久的“诗和远方”，京郊民宿销售量出现冷热不均的状态。

　　途家民宿提供的资料显示，2023年“五一”假期京郊民宿的预订量相比2022年减少了近20%，而京郊民宿的价格也降至理性范围，每晚的平均价格同比下降了近40%。“十一”长假期间京郊民宿的预订量也远低于预期，与2022年“一房难求”的局面形成鲜明对比。大部分民宿没有出现供不应求的情况，甚至有不少空房可供预订。因此，一些民宿通过拆分销售、降价等策略试图挽救局势。针对这种现象，北京市旅游行业协会民宿分会秘书长白金星指出，“十一”假期，一些高品质和高质量的民宿成为消费者的首选，这说明北京的消费潜力还是有的，相反，一些传统且特色不足的民宿逐渐失去市场竞争力。

　　这说明大众对民宿品质和细节的关注日益提高。市场不会让所有人都轻松赚钱，必然会经历洗牌，最终只有品质卓越者得以保留，未来，各大民宿应持续朝着高端和高品质方向进行转变。

　　露营主题民宿愈受欢迎

　　途家民宿数据显示，2020～2022年露营主题民宿领域呈现显著增长的态势。到了2022年，露营主题民宿领域步入成熟发展阶段。途家民宿平台显示这一年露营主题民宿的数量较疫情前增加了6倍，而预订量更是扩大到25倍。在2022年露营主题民宿热门目的地TOP10中，北京延庆、北京平谷、北京怀柔、北京房山依次入榜。2023年，露营主题民宿需求仍保持可观的增长态势。携程数据显示，2023年2月20日至3月6日，国内露营产品预订量较上年同期增长102%，途家民宿数据则显示，2023年露营主题民宿订单量比上年增加52%，北京位列露营主题民宿热门目的地TOP1。

　　北京市民宿行业发展问题

　　1. 城市民宿经营存在“灰色地带”

　　北京的首都区位效应以及繁荣的文旅市场，带动了北京旅游过程中宾馆、酒店住宿费用的大幅提升，部分游客为节约旅行开支转而选择花费较低的城市民宿。在北京市的多个区域，都能看见大量开在居民小区里的民宿。这些民宿多以临近的知名景点或重要的交通站点为卖点，以相较于商务酒店、快捷酒店等较低的价格售卖房间，辅之以精美的宣传图片和灵活的网络引流手段吸引游客。但城市民宿的低门槛经营也使其存在非标准化服务以及预订平台的产品和信息不对称等风险，同时“一人预订、多人入住”“只租不管”等情况十分普遍。大部分城市民宿是“非接触式”的，由房东把门锁密码发给房客，住户自行入住。

　　该种运作方式导致了社区人员高度流动，不但影响了常住居民的日常休息与生活质量，更不利于住户的生命安全。在北京市发布的《关于规范管理短租住房的通知》中明确规定本市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。但从现实来看，仍有设立在小区内的民宿在网络上揽客，该类民宿大多钻了商住两用房的空子，将住宅和商住两用混合注册，留下可操作的空间。此外，要在互联网平台上发布民宿信息，应当向互联网平台提交所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼内其他业主书面同意的材料等证件，部分民宿房东存在侥幸心理，知道取得这些证明材料较为艰难，因此并不提供而违规经营。在没被查处之前，正常经营赚钱，被查到后再准备办理相关证件。

　　2. 乡村民宿文旅融合亟待深入

　　与酒店相比，民宿不是标准化的产品，在一定程度上意味着民宿在文化创意表达和价值内涵延伸方面具有更强劲的发展前景。乡村民宿凭借充足的闲置资源、休闲度假的旅游属性、放松身心的绝佳方式等优势，在住宿业中脱颖而出，具有极大的旅游发展潜力。如今，在乡村民宿遍地的情况下，应当更重视民宿的地方性和文化性，挖掘区域在地资源和文化元素，彰显其独特的吸引力。然而，目前除了少部分乡村精品民宿开始注重文化场景的营造和文化内涵的输出，大部分乡村民宿对“民宿”实质理解不充分导致开发同质化，同时在经营上缺乏文化特色。其中，北京的乡村民宿大多位于京郊的重要休闲景点附近，受较为偏僻的地理位置限制，文化表达越来越成为其重要竞争力。

　　但是，从现实来看，北京几个大型的民宿聚集区，例如怀柔南部、密云东北部、延庆西南部等地的部分旅游民宿对地域文化深度挖掘不足，对景区资源优势的利用不够。具体来看，在文化表达方面，大部分乡村民宿对历史文化、红色文化、民族文化等文化内涵的理解不到位，导致无法挖掘特色的文化内容，没有很好地结合和展示地域特征。在文物活化领域，存在文物活化利用不足、生产性保护和发展不足、文创产品研发程度不高等问题。在民宿经营主体方面，大多数乡村民宿运营者缺少与顾客的交流互动，缺乏民宿背后的故事表达，尚未起到联结游客和文化互动间的桥梁作用，使游客无法真切获得有别于日常的生活与文化体验。

　　3. 民宿的体验式服务供给不足

　　随着受疫情影响被压抑的旅游需求逐步释放，“国内游”“特种兵式旅游”等旅游形式适应了人们的新型旅游需要。民宿或以实惠的价格、优越的地理位置等优势有效补充了旅游住宿资源的不足，成为旅游者外出旅游的重要选择。同时，旅游者对于旅游的诉求已从简单的观光旅游转向更加品质化、休闲化、个性化的旅游体验。

　　但大部分民宿仅充当满足顾客居住需求的空间载体，仍停留在低端市场，其发展模式已无法满足人们多元化的消费需求。具体来看，个体房东经营的民宿相较于专业酒店更缺乏服务意识，城市民宿大多仅提供住宿服务，较少提供体验式服务。酒店式公寓类的城市民宿自助化和经济性特征明显，缺乏休闲体验属性，游客也无法从住宿中感受到当地的文化魅力。

　　部分乡村民宿的产品供给也存在同质化现象，发展模式相对落后。在外观设计方面，部分乡村民宿在装修和维护上投入不足，设计沿用城市理念、没有真正融入乡村文化基因，民宿格局样式雷同，与本地文化缺乏关联性。同时，多数郊区民宿为节约经济开支，仍然践行“农家乐”式的开发方式，无法提供独具特色的住宿环境。在服务方面，尚未意识到体验式服务的重要性。顾客选择乡村民宿的重要动机是体验有别于城市生活的乡村生活方式，以放松身心、缓解压力。然而，目前大部分京郊民宿仅聚焦住宿功能，使自身发展可持续性不佳，特色服务体系有待加强，例如个性化旅游路线制定、文化体验活动开展等。特别是依托于景区的民宿，其因优越的地理位置设置了较高的入住价格，但实际上提供的服务和体验并未能达到预期，存在盲目逐利的现象。

　　未来发展建议

　　1. 规范民宿客房价格体系，促进民宿健康发展

　　完善民宿产业合理的定价机制需要各方的协同努力。从政府监管层面出发，要定时定期对民宿从业者开展培训教育，通过签订诚信经营书等方式强调经营规范；同时，监管部门要优化价格监管机制，全程动态监测民宿客房价格，针对违背市场规则的恶意涨价事件进行处罚；此外，对于交通不便利的部分郊区民宿以及监管较难触及的城市非法民宿，可通过建立网络投诉平台等方式，鼓励消费者、同行从业者共同监督。

　　从民宿经营者角度来看，应加强价格自律，保障消费者的合法价格权益。各民宿商家在销售客房时，不能以虚假折价、减价，以虚假或误导性的语言、图像等方式售卖与实际情况不符的“幽灵民宿”房型，骗取顾客信任，搅乱民宿市场秩序。同时，民宿经营者不得因利益驱动采用恶意退单、“坐地起价”等手段，无正当理由拒绝履约，损害顾客利益。总体来看，民宿经营者应提高自身的道德素质和经营管理水平，积极保障顾客权益，把诚信经营作为立身之本，从单纯的利益驱动转化为服务驱动和情感驱动，将提升游客体验作为民宿经营发展的重要任务。

　　线上旅行社平台作为民宿获取客源的重要渠道，为民宿发展提供了新的机遇，但同时，互联网平台的逐利性、重流量属性等特征也使得民宿经营出现了“大数据杀熟”等一系列问题，极大地影响游客的消费感受，因此网络平台运行规则亟待规范，平台治理体系亟待完善。首先，平台需告知消费者是否采用了个性化定价。其次，加强透明化监管，平台应告知消费者定价算法的基本步骤；同时，要让顾客了解到平台所提供的优惠和溢价与平台所宣传的定价策略相一致，保障新老用户的价格权益。此外，民宿经营者应定期核查平台上的价格，存在不合理的价格波动时，需及时联系网络平台改价，回归正常价格。

　　2. 深挖地域文化内涵，打造创意精品民宿

　　随着经济市场的回温，人们外出旅游的欲望被大大激发，民宿也成为人们在休闲旅游中的住所新选择。民宿相比于酒店，最大的优势就是个性化强，拥有更加广阔的创意发展空间，不受标准化运营的限制。但目前多数民宿仍然以逐利为第一导向，追求短期利益，不注重文旅融合以及创意成果的输出与转化，因此民宿业亟待挖掘文化、创意基因，打造具有品牌效应的优质民宿，在民宿氛围和场景的营造上要凸显民宿地域特色。

　　具体细分来看，游客对城市民宿的选择多从经济角度出发，多数民宿经营者也将经济效益作为城市民宿发展的核心竞争力，进而忽视了城市民宿巨大的发展潜力。北京作为拥有众多历史文化资源的旅游城市，极有潜力营造具有特定文化内涵的民宿。可通过特定的文化主题串联民宿，形成城市区位下的沉浸式民宿群。同时，注重细节传递文化价值的作用。让文化融入客房的基本陈设中，使游客在住宿过程中体会城市文化的魅力。

　　对于北京民宿的另一个重要细分领域乡村民宿而言，文化内涵的深入挖掘更为重要，其不仅有利于乡村民宿的转型升级，更有利于乡村振兴与文化传承的协同发展。具体来看，民宿经营者要注重对当地优秀传统文化的挖掘与整合，立足当地的自然环境特征，因地制宜地将具有区域特色的元素提取出来，并将其融入民宿的外观建筑、室内设计与住宿服务之中。

　　同时，设计充满创意的民宿主题，提供别具一格的文化体验。这要求位于京郊的民宿根据实际发展的需要，积极联动地方特色文化和产业，打造“民宿+研学”“民宿+演艺”“民宿+美食”等主题或品牌，依托互联网平台的推广优势，形成互联网视域下民宿产业多业态融合发展的新路径。此外，为游客提供乡土文化等独特体验，加强主客互动，提升游客的体验融入度和文化认同感。

　　3. 借力数字化转型，赋能民宿品质提升

　　数字化时代下，智能化、便利化、高效化成为民宿行业的重要趋势和方向。民宿产业依据自身的特色优势，已经获得了一定的客户基础，但真正留住顾客还需通过数字化的助力。

　　首先，民宿产业应关注互联网平台吸引客流的巨大优势，不仅要利用好传统的OTA平台，更要依托小红书、抖音等社交媒体以获得更广阔的客户渠道。短视频、直播等数字营销方式的引入，不仅能直观化、生动化顾客的住宿和旅游体验，更通过精准营销的手段提升了民宿业的经济效益。其次，要注重私域运营，加强与顾客的内在联系。通过设立微信群、公众号等方式，建立可持续的顾客沉淀，进而减少对第三方公域平台的过度依赖。再次，在民宿设施功能上，采用高科技智能设备以提升民宿的居住品质。智能化并不意味着对传统文化的摒弃，民宿经营者在实现客房照明、家电等家具设施智能化控制的基础上，可通过全息影像、智能灯光等技术，促进智能设备与特色文化的紧密联结，以打造数字化技术与历史文化古今交融的沉浸式住宿体验。

　　4. 提升民宿经营管理能力，营造高效安全营商环境

　　民宿产业的发展离不开民宿从业者，专业化、高素质的从业者是民宿业转型升级的关键。因此，要进一步加强对人才的支持。通过开设民宿经营培训课程、邀请优秀的民宿经营者分享经验等方式提升从业者管理技能水平。引进优秀人才返乡助力家乡民宿业发展，鼓励高学历专业人才投身民宿产业。同时，要加强对民宿主的人文关怀。在民宿的建筑形式上，凸显资源利用、环保低碳、安全舒适的设计理念；在经营管理模式上，尊重客户的隐私和感情，营造温馨的情感氛围；在主客关系方面，通过民宿经营者与顾客的互动活动，例如美食制作、故事分享等，赋予住宿过程生活化的气息。此外，积极培养民宿从业者的全方位能力。例如，帮助顾客定制个性化的旅游路线，策划特色文化活动等，以满足游客多样化的需求。

　　在民宿经营过程中，也需提升经营者的安全意识，强化民宿安全管理。严格按照“一人一证、实名登记”对住宿人员身份信息进行采集，出现可疑人员须立刻告知公安系统。在民宿设施安全方面，需定期进行检查，预防火灾等事故发生。此外，从业者还需提高自身的法律水平，增强行业自律，规范民宿经营的各个环节，谨防违法案件的发生。

　　本文摘自《民宿蓝皮书：中国民宿发展报告（2023～2024）》——《2023年北京市民宿行业发展现状、问题及建议》，作者： 邹统钎 张丽荣 程睿思 谢双 高梓晨。有删选。

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