住宅偏好是理解城市增长的重要部分，正是居民偏好的转变推动了政府进行老城区的产业升级和住房改造，虽然这是城市发展战略的常规方式，然而，影响住宅偏好的因素不仅仅是房价和地段，一起来看看这份中国居民住宅偏好变化调查吧~！

　　居住偏好与城市化进程

　　在城市规模快速扩大的20年时间里，我国住房市场的活跃程度和城市化进程息息相关。中国城市化的特点是区域和城市之间以及城市内部的空间发展高度不平衡，城市处于不同的经济和人口轨迹上。经济多元化的城市，特别是知识密集型产业占主导地位的城市，对年轻就业群体非常有吸引力。在过去的20年里，无论是在生产领域，还是在消费领域，像北京、上海这样的一线城市对不断壮大的中产阶级来说，确实已经成为最具吸引力的生活和工作场所，但这些城市在空间上是多样化的，城市中心区的商场显示出“高档化”特征，而居住在城市中心区的老居民继续与恶劣的居住条件和持续的贫困、日益加剧的隔离做斗争。

　　后工业城市人口构成的变化总体上影响着居住偏好。不仅大都市区的移民人群结构发生了变化，城市中心和郊区人口的迁移方向也重新配置了大城市内部的资源和消费需求。随着城市中心区老一辈中产阶级的老龄化和城市中产阶级新移民家庭的增加，以及受过高等教育的年轻人通常更喜欢住在中心城区的小房子中，城市更新是未来城市发展的主要动力，这可能会导致居住在城市中心地区的居民向郊区迁移的意愿降低，因此可能会阻止“郊区蔓延”。新移民的流动性可能与对郊区生活的偏好和工作机会的增加相吻合，这在区域层面又可能会促进郊区化。城市向郊区蔓延也与跨区域的社会流动和中产阶级人数的增加有关。城市新移民受到支持房屋所有权的强烈意识形态的推动，快速释放强大的购买力，使得郊区住宅在大都市地区迅速发展。

　　从根本上讲，人们对城市生活的偏好是稳定的，其原因不仅是年轻人和受过高等教育的人口的增加，还包括复杂的人口动态，学业、职业变化频繁的年轻人经常更换居所，因为他们尚未稳定。当孩子们达到学龄时，家庭变得不太愿意搬家并倾向于安定下来。因此，住房偏好会在整个生命过程中发生变化，这种偏好已被实践证明非常稳定。

　　住房偏好与社会人口结构的变迁

　　经济条件和社会人口结构特征对住房偏好的影响正在发生变化。首先，人口结构的转变涉及家庭数量的增加和家庭规模的缩小。其次，随着传统模式家庭的数量相对减少，家庭的组织形式更加多样化，这是由人口老龄化、生育推迟和离婚数量增加等因素造成的。社会人口结构特征的变化导致了居民对住房需求总数量增加和住房需求类型发生变化。例如，老年人也更喜欢更小、更容易清洁和获得公共服务的住宅，这导致他们不再像以前一样注重“几代同堂”，而是倾向于独立居住在熟悉的住房中。除了这些人口趋势变化之外，收入的增长、交通便利性的增加、通信技术的进步（例如远程办公）和自由职业机会的增加，也为居民满足居住偏好提供了更多选择。“千禧一代”推迟结婚或不结婚的比例高于前几代人，他们更喜欢住在市中心交通便利、设施完善且文化多元的社区，在市中心，他们可以获得新的体验，追赶流行时尚。

　　住房偏好与家庭生命历程的阶段性影响

　　在家庭生命历程中，年轻人处于单身阶段，最吸引他们的是城市中心区；当他们想要组建家庭时，他们会搬到郊区。这种住房偏好理论基于住房在整个生命过程中作用有所不同的理念，人们在不同的人生阶段有不同的住房需求。年轻的单身家庭通常会寻找面积较小的房屋租住，当一对夫妇成立家庭时，住房需求可能会再次发生变化。住宅流动性通常与家庭状况的变化相关，家庭人口数量被认为是影响居住迁移的最重要因素（其中家庭成员的变化会导致住房需求的变化）。当住宅（环境）不再满足家庭的需要或偏好时，可能会引起居民对居住条件的不满，最终，基于对“触发因素”的反应，居民可能会决定搬家。例如，单身和其他没有孩子的小家庭大多居住在城市中心，而有学龄前孩子的家庭经常居住在郊区，年轻家庭居住在郊区的潜在动机是需要更大的住房空间。

　　住房偏好与住宅属性特征

　　居住偏好不仅受家庭人口特征的影响，也受特定地区的住房供应影响，特定居住环境的供应也会影响居住偏好。过去几十年中，住房市场的私有化和商品化导致了住宅市场的两极分化，商品房越建越“高档化”，让普通工薪阶层难以具备购买力，而保障性住房和老公房因缺乏管理和年久失修，将越来边缘化和剩余化。

　　研究发现，社会人口特征、住房属性和主观满意度共同影响居民对居住地点的偏好。人口数量多的家庭更喜欢住在离市中心更远的地方，单身青年和老年人都更喜欢住在靠近市中心的地方。自由、健康和团结的价值会随着与市中心距离的增加而增加。相反，通勤舒适度会随着距离的增加而降低。对房屋所有权的重视与居民购买郊区住房偏好有关，郊区在房价方面具有显著优势。以北京为例，北京的中青年人、老年人更喜欢居住在市中心，中年人的住房偏好是围绕着子女上学和通勤时间来决定的。住在市中心的老年人以健康医疗为首要考虑的问题，医疗资源在市中心可能更容易获得。此外，受过高等教育的年轻人，家庭规模较小或单身，并且从事高薪工作，他们也喜欢租住在繁华的商业中心。年轻人更喜欢新事物，因为他们乐于接受改变和新体验。此外，受教育程度较低的居民，家庭规模较大，从事有偿工作的频率较低，他们也倾向于住在市中心以外的地方，以弥补经济条件的不足。

　　住宅偏好与个体的潜在动机

　　收入和住房成本在很大程度上被认为是居住空间隔离的关键。根据社会经济地位对居住偏好的影响进行分析，可以发现住房偏好与社会经济地位交织在一起，住宅偏好随收入和教育水平而变化。受过高等教育的男性更喜欢郊区的居住环境，因为更看重宁静的环境和独立空间。高收入的女性更喜欢城市中心。与郊区相比，城市中心的居民更希望居民的构成相对简单（住户更多、租户更少），相比之下，郊区居民更渴望靠近公共交通和商店。可以清楚地看出，住宅位置偏好会受到个人特征（例如年龄、家庭类型）、住宅及其环境的属性（例如靠近商店或娱乐设施）以及这些属性（例如自由、舒适）的价值的影响。

　　影响住宅偏好的因素十分复杂，这些因素为房屋本身（建成年代、价格、大小等）、位置（该位置所内含的社会和象征性结构，以其是否可以提供有关学校、医疗等便利设施），以及是否可以促进与朋友和家人的社交互动。每个个体的住宅偏好是不同的，并且随着时间的推移也会发生变化。

　　本文摘自《社区蓝皮书：中国社区发展报告（2021~2022）》——《中国居民住宅偏好变化的多要素分析》，作者：宋梅。有删选。

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