房地产行业发展与城市发展密不可分，近年来我国城市发展逐渐从增量扩张转型到存量更新，尤以大中城市为甚，当前时期城市更新影响下的房地产行业将呈现哪些趋势？一起来了解~！

　　1.房地产业从“增量扩展”迈向“存量发展”的时代

　　2011年，我国城镇化率突破50%，城市建设开始进入以“内生提质”和“存量更新”为特征的城镇化“下半场”。经过改革开放以来的快速发展，当前我国城市发展速度已经由高速增长转向中高速增长，进入更加强调以人为核心和以质量提升为导向的转型发展新阶段。随着社会经济转型和存量规划时代的到来，城市更新在我国受到空前关注，成为城市发展建设领域的热点话题。2020年，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》明确提出“实施城市更新行动”，对我国下阶段的城市建设工作做出了重要的方向指引和战略部署。城市更新上升为解决城市发展问题、推进城市治理现代化、提升城市空间品质等的关键手段。2022年3月，国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，将城市更新列入年度重点任务。到此时，全国已有5个省出台了省级城市更新指导政策，约34个城市出台了城市更新管理办法或条例。

　　城市更新是对已建成地区进行的功能提升、保护修缮、整治拆改和拆除重建等活动，目的是实现建成环境在社会、政治、经济等维度的全面优化提升。2022年2月国新办新闻发布会的数据表明，据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市累计实施城市更新项目2.3万个，总投资达5.3万亿元。城市更新热潮的持续走高，使得存量更新项目成为各地投资热点。在这个过程中，曾以新区开发或拆旧建新为特点的房地产行业在发现和重视城市更新机会和契机的同时，却也常常因更新项目建设周期拉长、投资回报减少、产权处置复杂等诸多困境而无所适从，加之国家通过“住房不炒”、限购限贷、不搞大拆大建等宏观调控措施对房地产开发施加各种约束和引导，使得房地产行业亟须在“倒逼”中实现适应新时代背景的发展转型。

　　2.房地产转型趋势：从“传统地产”走向“多面地产”

　　房地产业主要是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等，以及转让、销售、租赁、中介、物业等活动。我国大型房地产企业，尤其民营企业，大多通过住宅地产起家。在1988～2006年房地产的起步及红利期，净地上的增量开发、存量上的旧城旧村整体改造，让诸多房地产企业习惯了传统的高杠杆、高流动性的住宅开发模式，一定程度上助推了房地产泡沫和金融风险等潜在危机的产生。当前时期城市更新影响下的房地产行业，需要转移到“开发建设”与“经营管理”一体化的综合业务上来，万科为此已将企业定位从“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”。与传统“房企”业务相对单一地集中在人们熟知的新区建设或“旧改”开发中不同，新时期城市更新领域的新型房地产模式需要从大规模拆改转型为多渠道、多行业、多路径的“多面地产”。

　　事实上，从国家强调“构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”等政策导向来看，近期房地产业并非如大众认为的那样单纯地被限制，而是在存量时代被社会各界赋予众望，期待其能在存量空间中科学着力以提升城市品质和地块价值，通过有限改造创造更多财富并拓展新的增长点，缓解城市病和改善居民生活条件，进而发展出一条有前景、可持续的新赛道。概括起来，城市更新影响下的房地产转型趋势主要包括下述几方面。

　　项目周转长期化

　　与过去占主导地位的增量开发不同，城市更新的项目周期普遍从曾经1～2年的高周转转变为5～10年的长期资金回收过程。各地有关城市更新的政策制度尚在建构期，城市经济水平、发展阶段、历史文化、社会人情等亦各不相同，使得城市更新项目进程中，房地产企业与原产权方的对话协商、与政府就规划和土地要求等进行沟通交流的交易成本走高，项目落地时间也常常因此进一步延长。故而，房地产企业需要克服低周转率的资金压力，并探索长期盈利模式。

　　参与企业多样化

　　城市更新项目呈现的周期长、轻资产化运营等特点，使得在大型房企外，更多中小型房企、工业企业自身，乃至创新型文化运营企业等都可以进入，赛道竞争呈现参与主体更加多样化的态势，这有利于城市空间的差异化建设，推进和优化城市更新从规划、建设到运营的全生命周期运作。

　　融资模式多元化

　　很多城市更新项目不再是“一次性”的再开发，而是渐进式的空间换新过程。一些渐进式更新多为轻资产运营，其资金需求量变小，但同等利润下整体资金需求量明显高于高杠杆、金融化的传统房地产操作模式。随着PPP、EPC（Engineering-Procurement-Construction，设计—采购—施工）等模式进入城市更新领域，更新项目的风险降低，并有助于房地产企业争取银行贷款。大量更新改造项目还能获得明确的政府政策和公共资金支持，居民出资、产权方出资等路径也处在不断实践探索中，这无疑为房地产企业参与城市更新提供了更加多元化的融资渠道。

　　收益结构丰富化

　　在城市更新中，传统的“开发—销售”盈利路径开始向租赁、物业管理、服务置入等“持有型”长期利润路径转变。科技、文旅、康养、文创、商贸、服务等新兴产业升级下的混合功能置入，既增加了投资成本回收途径，也丰富了城市旧区的功能及活力。考虑到老旧小区改造等一些民生类的更新项目收益过低，“成本—收益”的平衡需要依靠跨项目、跨片区、跨流程的更新统筹来解决。

　　工程建设一体化

　　城市更新的EPC建设模式，使得更新项目由过去的分阶段建设、管理逐渐向“工程总承包”转变。这有助于保障设计建造质量、推进政府和房地产企业的深度合作，并通过一体化承包减少衔接成本、缩短更新工期等。受既有建筑空间和产权主体的制约，城市更新类项目较新开发类项目更为复杂，工程难度大，以EPC为主的一体化模式可以使参与企业通过总体协调、规划项目周期和预算，谋划长期运营得益等来实现投资获利。

　　3.结语

　　城市更新作为推进城市高质量发展的重要行动，政府、房地产企业、社会各方等均在积极关注这一领域的发展动向。城市更新影响下的房地产行业正在从适应“增量扩展”转向适应“存量发展”，并逐步放弃了以大规模拆除重建、旧改开发等为特点的不可持续更新模式。由于我国新一轮城市更新的制度建设及其产业发展尚处于探索起步期，可谓机遇和挑战并存。项目周期逐渐增长、固定成本与交易成本增加、产权和利益博弈难度加大、用途和容量管控约束等都是房地产企业参与城市更新会面临的各种挑战，也是政府更新政策制定的重要考量方面。同时，多元化资金投入机制的建立、迈向轻资产、长期盈利赛道的建立、文旅康养等新兴业态的兴起、鼓励空间改造的功能混合等变化，也增强了城市更新项目的可操作性，扩展了房地产企业盈利结构的丰富度。可以预见，我国城市更新的下一步发展，需要与房地产行业协同共进，通过营造优良的赚“慢”钱的制度环境，来促使房地产业有力地服务于城市长远发展和经济振兴。

　　本文摘自《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19·2022）》——《存量更新时代的房地产发展转型》，作者：唐燕 邵旭涛 刘思璐。有删选。

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