日前，中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》。

　　《中国房地产发展报告No.17（2020）》秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2020年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、市场篇、服务篇、城市群篇、热点篇。总报告对2019年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产市场发展和热点问题进行深度分析。

　　一. 房地产政策面临四点转变，“房住不炒”“稳房价”依然是市场主线

　　2019年中央经济工作会议明确，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。根据中央经济工作会议的精神，实际上在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策。

　　第一，住房供应体系从“重市场”到“重保障”。在“房住不炒”的背景下，我国住房供应体系也发生了明显变化，从重市场端转为市场、保障并重，租购并举的住房供应体系和多层次、多渠道、多元化的住房保障体系逐渐成型。2020年要全面建成小康社会，为了促进实现全体人民住有所居，重点是加大城市困难群众住房保障工作力度，进一步完善住房保障体系试点，全面保障“住有所居”目标的实现。因此，2020年住房保障建设的力度不会放松。一些人口净流入量大的城市保障类住房需加大供应量，同时，保障性住房后续管理需要进一步加强和规范。

　　第二，住房保障体系从“棚改”到“旧改”。大规模棚改是导致2016年以来的房地产价格快速上涨的一个重要因素。到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。用“旧改”取代“棚改”，吸引社会资本进入，将会在一定程度上降低成本提高效率，尤其是可以在一定程度上降低地方政府的财政压力，还能在一定程度上提升实体制造业的发展。2020年老旧小区改造的力度明显会强化，各大城市也将继续加大试点和对标杆项目推广的力度，包括电梯加装、停车位设置、管道改造等领域会形成很多新的投资机会。而相关的配套政策也会跟进，如公积金提取、财政补贴等内容。

　　第三，租赁市场体系从“规范发展”到“租赁住房”。虽然2019年租赁市场的发展面临很多问题，但是预计2020年依然会发力，这和租售并举的发展目标是有关的。2019年底的中央经济工作会议关于发展租赁市场的提法更加具体，提出要大力发展租赁住房，政策目标直接指向这一具体的住房产品。因为只有多渠道扩大租赁住房供给，住房租赁市场才能真正发展起来。那么，未来围绕发展租赁住房的各种政策创新会不断推出。预计在土地的供应和保障、产品的创新等方面会有各类新举措。比如在产品创新领域，包括人才租赁住房、蓝领公寓住房等，会成为供给端发力的重点。

　　第四，土地市场体系从“改革试点”到“全面推开”。2015年2月27日，十二届全国人大常委会审议通过《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，2020年3月11日，农业农村部办公厅发布通知，全面推开农村集体产权制度改革试点。3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，将农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准，以及试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　2020年对于房价的管控依然会继续，“房住不炒”定位不会改变，房地产调控政策的底线思维是“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），既不会放水刺激也不会过度收紧。但是“一城一策”作用有可能会被强化。各地将延续2019年中央“因城施策”号召，政策继续“双向调节”操作趋势。部分热点城市持续推进限购限售限价政策，维稳房价；部分存在去库存压力的城市，则以放宽落户政策、降低人才购房门槛或提供购房、住房补贴为主，进而达到定向放松的目的。

　　二. 展望2020年，商业不动产市场将迎来较大冲击和更大的不确定性

　　1. 零售商业市场预测

　　2020年全国拟开购物中心仅874家，同比减少11.4%，为三年来最低。因上半年拟开数量约占35%，预计受新冠肺炎疫情影响，开业率将呈断崖式下跌。综合疫情及往年开业情况，预估2020年全年实际开业购物中心数量约400家，且因中小商户较多出现经营困难状况，品牌多采取保守策略——减少开店甚至关闭店铺，购物中心空置率预计再提高，租金收益也会有一定下降，预估减少10%～20%。

　　2. 写字楼市场预测

　　新冠肺炎疫情将对2020年写字楼市场供需两端产生重要影响。就供给面看，世邦魏理仕预计约有13%的写字楼新增供应将延迟交付，使得全年新增供应降至890万平方米。就需求面看，2020年第一季度全国办公需求预计下降40%左右，但随着疫情减弱及金融、TMT等行业新增长引擎的推动，将出现一定反弹。预计全年写字楼净吸纳量将达350万平方米，与2019年基本持平。全国空置率将升至25%，租金整体则仍下跌。

　　3. 酒店市场预测

　　当前全球疫情超预期恶化，恐拖累国内经济复苏速度。同时因“境外输入病例”增多，令国内疫情可能存在反复，致复工进程顺延。据浩华调研数据，国内酒店景气指数一路下滑，目前入住率仅10%。因国内经济仍存在较高不确定性，2020年上半年酒店行业景气回升速度可能较预期缓慢，待下半年国内外疫情趋缓，届时酒店业或将出现V形反转（见图25）。另头部酒店集团自2019年起在三线及以下城市开展“圈店运动”，越来越多单体酒店加盟连锁品牌，以优化现金流和提升营利性，下沉市场有望成为中国旅游及酒店预订新的增长点（见图26）。

　　4. 长租公寓市场预测

　　随着住房租赁市场发展，长租公寓的形态不断转型升级。预计2020年及之后，市场将出现大量增量长租公寓，此类物业除配建一部分家庭租赁住房外，也会在社区配置商业、学校等健全配套，满足租客多方面生活需求，让租客体会更有品质的租住生活，对我国构建“租购并举”住房体系起到重大推动作用。同时住建部明确表示2020年将重点探索此类项目运行机制，将“集租房”交专业长租公寓机构建设运营将是大势所趋。

　　三. “90后”及工作年限3年以下人群为租房的主力人群

　　蓝皮书指出，流动人口是住房租赁市场发展的基础条件之一，蓝皮书课题组通过58安居客平台大数据及问卷调研对2019年租房群体的特征和租赁偏好进行分析。

　　1. 年龄及工作年限

　　从年龄来看，年龄在21～30岁的租客占比最高，达61.3%（见图13）。从工作年限来看，工作年限为1～3年的租客占比最高，达35.8%，工作年限为3～6年和1年以下的租客占比次之，分别占28.5%和20.8%（见图14），即工作3年以下租客占比达56.6%，而工作6年以上租客仅占比14.9%。可以看出，“90后”及工作年限3年以下人群为租房的主力人群。

　　2. 学历及工作行业

　　从学历来看，租房人群的学历以高中及以下、技校、中专和大专为主，合计占比89.2%，本科学历租客占比10.6%，硕士和博士租客占比为0.2%（见图15）。

　　从租房人群的工作行业来看，来自计算机/互联网/通信行业的租客占比最高，达17.0%；其次是自由职业者，占比11.2%；教育培训、市场/媒介/公关和销售行业租客占比也较高（见图16）。

　　3. 收入及意愿租金收入比

　　租房人群收入段占比最高的为5001～8000元/月和3001～5000元/月，分别占比32.6%和31.6%，即收入在3001～8000元/月的租房人群占比达64.2%，为租房的主力人群（见图17）。

　　从意愿租金收入比来看，在5%～10%的占比最高达28.6%，20%～40%、10%～20%次之，分别为25.6%和19.2%，在40%以上的仅占15.1%，意味着只有15.1%的租房人群愿意拿出收入的40%以上来支付房租（见图18）。

　　精彩目录

Ⅰ总报告

1. 2019年中国房地产市场形势分析及2020年展望

一、 2019年房地产市场总体运行特征

二、 当前房地产市场热点问题分析

三、 2020年房地产市场展望

　　附录  2020年中国房地产市场主要指标预测

Ⅱ市场篇

2. 2019年全国住宅市场形势分析及2020年预测

3. 2019年中国商业不动产市场分析及2020年市场预测

4. 2019年全国住房租赁市场发展报告

5. 2019年全国个人住房信贷市场分析及2020年展望

6. 2019年全国房地产投融资分析与2020年展望

7. 2019年全国城市地价动态监测分析报告

Ⅲ服务篇

8. 关于住房租赁市场发展与规范兼顾的思考

9. 房地产中介行业发展现状及展望

10. 物业管理行业发展报告

11. 新居住服务的平台经济模式及其对房地产业的影响

Ⅳ城市群篇

12. 2019年粤港澳大湾区（粤境）房地产市场分析与2020年展望

13. 2019年长三角城市群房地产市场总结及2020年展望

14. 2019年京津冀城市群住房市场分析及2020年展望

15. 2019年成渝城市群房地产市场分析及2020年展望

Ⅴ热点篇

16. 中国“高房价”的成因及未来趋势

17. 国家层面住房规划的国际经验借鉴与启示

18. 70个大中城市房价联动变化状况研究——基于区域和城市群视角的分析

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