新书发布

　　2018年7月19日，由贵州财经大学贵州省房地产研究院、社会科学文献出版社共同主办的《贵州房地产蓝皮书：贵州房地产发展报告No.5（2018）》发布会在贵阳举行。

　　贵州省商品房销售面积同比增长13%，增速比全国平均水平高5.3个百分点

　　蓝皮书指出，2017年，贵州商品房销售面积为4696.9 万平方米，同比增长13.0%，增速比全国平均水平高5.3个百分点。2017年不同月份，贵州商品房销售面积增速在1~10月连续下跌，11~12月有所回升，到年底的增速为13.0%，较年初下降20.7个百分点，但是贵州商品房销售面积增速均高于全国平均水平。

　　商品房销售面积最多的是贵阳，为1077.88万平方米，其次是遵义，为1037.24万平方米；销售面积最少的是安顺地区，为222.51万平方米。自1998年住房市场改革以来，贵州商品房销售面积呈现快速增长态势，从2001年的369.38万平方米增加到2017年的4696.90万平方米，增加了11.7倍。

　　横向比较，我国4个地区中，商品房销售面积全都处于增长状态，中部地区增速最快，远高于全国平均增速。贵州增速接近中部地区平均水平，略高于西部地区平均增速。在西部地区12个省份中，商品房销售面积有8个省份正增长，4个省份下跌。商品房销售面积增长最快的是广西（22.7%），跌幅最大的是西藏（-28.6%），其次是内蒙古（-18.2%）。贵州排第五位，与青海基本持平。

　　从商品房销售面积构成来看，商品住宅占比最高，其次是商业营业用房，两者占比之和超过95%，办公楼和其他占比低于5%。

　　贵州房地产开发投资增速由负转正，不同用途房地产投资增速波动较大

　　蓝皮书指出，2017年贵州房地产开发投资2201亿元，同比增长2.4%。分月度看，从8月就出现负增长态势，连续三个月之后，11月开始房地产开发投资又有所回升，到12月增长2.4%，比贵州固定资产投资增速低17.7个百分点。全年平均月度投资183.42亿元，月度投资最大的是6月的291.3亿元，其次是11月的275.2亿元。

　　从不同用途房地产开发投资增速来看，商品住宅每月都是正增长，到12月增长了9.8%，办公楼每月呈现负增长，到12月下跌了31.3%，商业营业用房在第一季度是增长状态，后面三个季度全是负增长，到年末下跌了12.4%。

　　从不同用途房地产开发投资占比来看，商品住宅投资占比62.0%，商业营业用房占比为4.7%，办公楼占比为22.4%，分月看，商业营业用房在年初占比比较多，到年末又急剧下跌，办公楼在1~10月占比比较稳定，在最后两个月上升到22.4%。

　　纵向比较，2017年房地产开发投资增速由2016年的负增长转为正增长, 不同用途房地产投资增速波动较大。2001~2017年贵州房地产开发投资的平均增速为26.8%。2016年首次出现负增长，2017年增速又上升到2.4%，但还是远远低于增速平均水平。2001~2017年，贵州不同用途房地产投资平均增速分别为：商品住宅27.4%、商业营业用房33.8%、办公楼33.82%。平均增速较前两年呈现下降趋势。

　　横向比较，2017年贵州房地产开发投资增速列全国第23位，低于全国平均水平。2017年，全国房地产投资增速为7.7%，23个省份在增长,8个省份下跌，增速最大的是安徽（21.9%),其次是广东（17.2%），下跌最大的是内蒙古（-21.5%），其次是西藏（-16.8%）。

　　房地产开发企业房屋新开工面积同比跌幅较大，增速低于全国平均水平

　　蓝皮书指出，2017年，贵州房地产开发企业房屋新开工面积3310.77万平方米，月平均新开工面积275.9万平方米，11月新开工548万平方米，大于其他月份新开工面积，全年增速呈现明显的下降趋势，前两个月增长10.1%，1~5月保持上涨之后，增速持续下跌，截至8月，累计增速下跌13.3%，之后有所回升，全年下跌4.5%，跌幅比2016年小13.1个百分点。

　　贵州房地产开发企业房屋新开工面积同比下跌，跌幅高于全国平均水平。2017年，全国房屋新开工面积上涨了7.0%，但比2016年下跌了1.1个百分点。

　　纵向比较，贵州房地产开发企业商品住宅新开工面积占比从2008年开始呈现总体下降趋势，商品住宅新开工面积增速由负转正。

　　2013～2015年，贵州房地产开发企业商品住宅新开工面积占比下降14个百分点，但从2016年起显著增加，同期商业营业用房占比增加10个百分点，办公楼占比从2012年起显著增加。

　　2017年，贵州商品住宅新开工面积增速1.7%，小于全国增速10.5%，但是贵州商品住宅新开工面积增速比2016年增加10.5个百分点，而全国增速比2016年只增加了1.8个百分点。

　　横向比较，贵州省房地产开发企业房屋新开工面积增速全国排第21位。2017年中国不同省份房地产开发企业房屋新开工面积增速中，大于全国增速的有13个省份，正增长的有19个省份，增速大于15%，明显高于其他省份的有云南、重庆、新疆、江西、安徽、浙江；贵州增速低于全国增速，排第21位。小于全国增速的有18个省份，跌幅较大的有青海、北京、宁夏、山西。

　　贵州周边省份几乎都呈上涨趋势，涨幅最大的是重庆，增长了16.5%，其次是云南，增长了16.3%，涨幅最小的是四川，增长了6.4%，湖南增长了10.2%。

　　贵州土地市场供应稳中有降，房地产开发用地中住宅用地仍占较大比重

　　2017年，贵州土地市场供应总量及宗地数保持稳中有降，2017年第1~4季度全省国有建设用地4403宗，供地面积14673.63932公顷，供应面积和宗地数持续下降，供应面积同比下降4.04%，但贵州土地市场依然适应经济社会高速发展的需要，这体现出努力提升用地效率、提高节约集约用地水平的供应思路。

　　从季度供应结构来看，全省国有建设用地第四季度供应规模依然最大，为6588.0475公顷，占全年供地总量的45%；其次第二季度为3475.6288公顷，第一季度为2797.4574公顷；第三季度最少，为1812.5056公顷，仅占全年供地总量的12%。

　　除住宅用地外，各类用地供应有所回调。2017年贵州土地市场其他用地（包括公用设施、公共建筑、基础设施、交通运输、水利设施、特殊用地等）供应量持续回落，但仍达到7466.82公顷，占供地总量的51%；工矿仓储用地2666.07顷，占供地总量的18%；商服用地1659.90公顷,占供地总量的11%。住宅用地2880.85公顷，占供地总量的20%，供应规模稳中有升。

　　贵州土地市场房地产开发用地供应保持稳中有降，2014~2017年房地产开发用地供应总量均出现下滑，2017年减少到4540.747796公顷，其中，商服用地供应838宗，面积1659.8969公顷，占房地产开发用地供应总量的37%，比上年下降3个百分点；住宅用地供应1517宗，面积2880.8509公顷，占房地产开发用地供应总量的63%，仍占较大供应比重。

　　2017年住宅用地供应内部结构显示，各类住房用地供应规模扩大，普通商品住房用地供应有所回落，总体上仍然以中低价位、中小套型住房供应为主，出现了高档住宅用地供应。普通商品住房用地供应面积2181.3752公顷，同比下降9.4%，占住宅供应总量的76%，其中，中低价位、中小套型住房供应面积1350.3345公顷。高档住宅用地、公共租赁住房、经济适用住房及廉租住房等保障性住房用地供应量分别为9.1585公顷、158.0131公顷、381.3890公顷、150.9151公顷，同比均有所增长。

　　贵阳市各区域土地市场呈现不同的特点，部分地区土拍市场活跃

       1. 2017年贵阳主城云岩区共2块土地拍卖创历史新低

　　2017年云岩区共拍卖2块土地，土地出让用途分别为商业、住宅与其他，成交面积49926.64平方米，成交总价14539.8万元，成交单价2912元/平方米。

       2. 2017年贵阳市南明区土地拍卖创最高成交价格

　　2017年3月，贵阳市南明区红岩村地块土拍，G(17)006、G(17)007、G(17)008号三宗地块公开竞拍，总计拍出50.75亿元高价，其中G(17)008号地块刷新了贵阳地价历史纪录，以楼面价6008元/平方米、溢价率247%被知名房企高价拿下。成为贵阳新“地王”，而G（17）007号地块则拍出全年土地最高成交价格189066.99万元，土地面积165557平方米，土地用途为住宅（兼容10%商业）、教育等。此次拍卖直接带动周边房价飙升，也使“地王”所处的城东板块未来前景呈一片涨势。

       3. 2017年观山湖区土拍市场“高烧不退”，用途保持多样性

　　2017年观山湖区土拍市场共成交13块，共成交面积1370202平方米，其中万科集团下属子公司以11.76亿元竞得了观山湖区观山西路南侧、云潭南路西侧的G（17）039号至G（17）042号土地，楼面地价分别为2305元/平方米、1254元/平方米、1243元/平方米、1260元/平方米。其中G(17)039号地块土地用途为商业，其余三宗地块土地用途均为商业（10%）、居住（90%），四宗地块总计出让面积28.8万平方米。

       4. 花溪区土地出让面积最多，拿地热情持续高涨

　　2017年土地成交面积最大的区域为花溪区，共拍卖成交35块土地，全年成交面积2478017平方米，占贵阳市全年总成交面积（含三县一市）比例为29.98%，平均地价达到2281元/平方米。

　　在土地用途方面，住宅比例高达67%，这说明未来花溪区将主打改善型住宅，多以高端产品为主，势必将打造一个完美的品质住宅区。因此其房价或将达到新高度，成为贵阳高收入群体聚集地。从土地市场的动向看楼市风向，近两年来花溪土地成交异常火爆绝非偶然，美的、保利、恒大、万科等大盘的强势进驻，使花溪区将继续成为未来三四年内贵阳房地产的强力市场。

       5. 乌当区土拍市场相对平稳，工业用途占比较大

　　2017年近郊区中乌当区土地市场相对平稳，共成交土地7块，出让成交面积283414万平方米，成交总价44653.94万元，成交均价为1576元/平方米。土地用途中住宅占比较小，仅占13%，工业占比最大为62%，商业占比25%。

       6. 白云区土拍市场活跃，贵阳市城市发展一路向北

　　2017年白云区土地市场相对活跃，共拍出17块土地，出让成交面积为606108.7平方米，成交总价332952.5万元，成交均价5493元/平方米。平价地价蝉联贵阳市土拍市场第二名。其中恒大以53217.27万元拿下G（17）035号地块、35352.71万元拿下G(17)036号地块，楼面价分别为3916元/平方米、4055元/平方米，溢价率则分别为179%、192%；G(17)037号地块被绿地集团以总价47640.63万元竞得，楼面价为4238元/平方米，溢价率205%。

       7. 三县一市土拍市场整体向好，清镇持续火热

　　2017年三县一市清镇、息烽、开阳、修文土拍市场整体向好。共成交土地68块，成交面积2415916.2平方米，出让金额233926.6万元。平均地价为968元/平方米。

　　其中清镇市受观山湖区房价“溢出效应”影响，土地市场热度高涨。仅2017年12月，清镇市出让面积80831平方米共5块土地，成交金额共计14372万元，成为清镇市2017年拍卖土地中最大面积的纯商业用地。