2018年5月14日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》发布会在北京召开。

　　《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》继续秉承客观公正、科学中立的宗旨和原则，追踪中国房地产市场最新动态，深度剖析市场热点，展望2018年发展趋势，积极谋划应对策略。全书分为总报告、土地篇、金融篇、市场篇、管理篇、区域篇、国际篇、热点篇。总报告对2017年房地产市场的发展态势进行全面、综合的分析，其余各篇分别从不同的角度对房地产次级市场发展和热点问题进行深度分析。

　　房地产宏观调整取得明显成效，房地产市场长效调控机制亟待建立

　　蓝皮书分析指出，2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，呈现平稳发展态势。土地市场热度不减，且增幅持续扩大。土地购置面积同比增速在2017年初由负转正之后，一直保持着稳步增长。房屋新开工面积不断下滑反映了房地产开发商开工动力不足。房屋竣工面积累计同比增速则从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的-4.4%。主要是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。商品房销售面积，创历史新高，但增速下降较大。销售价格增幅较2016年明显回落，房地产宏观调整取得明显成效。同时，2017年我国房地产市场还存在以下主要问题：房地产市场受到强力管制，长效调控机制亟待建立；住宅去库存效果明显，但人口流出地房屋空置需警惕；土地价格持续大幅上涨，成本推动型房价上涨的风险增加；个人按揭贷款负增长，开发企业融资成本上涨压力增大；房屋租赁与销售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确。

　　2018年楼市调控将以“稳”为主，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖

　　展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策；另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

　　整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现。受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。

　　从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

　　2017年全国35个大中城市中投资额前三位的依次是重庆、上海和北京，投资额增幅前三位的依次是乌鲁木齐、深圳和郑州

　　蓝皮书分析指出，2017年，35个大中城市中房地产开发投资额高居前三位的城市依次是重庆、上海和北京，投资额分别为3980亿元、3857亿元、3693亿元；房地产开发投资额居于后三位的城市依次是呼和浩特、西宁、银川，投资额分别为238亿元、351亿元、403亿元。从投资上看，资金青睐于人口众多、经济发展较好的超大城市。35个大中城市中房地产开发投资增幅前三位的分别是乌鲁木齐、深圳和郑州，这三个城市的投资额比2016年分别增加了22.6%、21.3%和20.9%；房地产开发投资额增幅下降最大的城市是呼和浩特，其次是太原，第三是银川，2017年这三个城市投资额比2016年分别减少54.2%、30.8%和15.2%。

　　2017年全国35个大中城市中土地购置面积最多的前三位依次是重庆、合肥和长春

　　2017年全国35个大中城市中土地购置面积最多的前三位依次是重庆、合肥和长春，土地购置面积增速超过100%的前三位依次是贵阳、西宁和哈尔滨2017年，35个大中城市中土地购置面积居前三位的城市依次是重庆、合肥和长春，土地购置面积分别为1112万平方米、685万平方米、481万平方米；土地购置面积居于后三位的城市依次是呼和浩特、海口和西宁，土地购置面积分别为16万平方米、34万平方米、43万平方米。35个大中城市中土地购置面积增速前三位分别是贵阳、西宁和哈尔滨，这三个城市土地购置面积的增速均超过了100%，2017年的土地购置面积比2016年分别增加了566.0%、148.5%和135.1%。同时，35个大中城市中有17个城市的土地购置面积出现了负增长，其中，降幅最大的三个城市分别是成都、海口和大连，2017年的土地购置面积比2016年分别下降了69.4%、55.8%和55.1%。

　　2018年，地价的变化趋势将直接受新动能成长状况的影响，预计仍以温和上涨为基调

　　中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，今后几年的宏观经济政策、结构政策、改革政策、金融政策、社会政策都将以此为统领展开。在推动高质量发展过程中，必将为诸多新产业的发展创造空间，尤其与消费升级相关的制造业和服务业，与新型城市化相关的节能建筑、智能交通、新能源等诸多绿色低碳产业，这是新动能的主要方面，其发展状况将决定宏观经济走势。同时，供给体系能否适应需求体系的变化，供求之间结构性偏差能否得到有效调整，也是决定经济增长的关键。在经济结构持续调整优化的背景下，土地作为核心生产要素，地价的变化趋势将受新动能成长状况的影响，并反映供需关系的变动，预计2018年仍将以温和上涨为基调。

　　2017年，一线城市及部分热点二线城市住宅地价增速有所放缓，房地产市场销售面积及价格增速有所下降，但其供求矛盾依然突出，刚性需求较大，依然是投资性需求趋向的重点区域，有效满足刚性需求和抑制投机性需要精准施策，风险防控任务依然艰巨，住宅地价上涨的势能仍然较高。三、四线城市主要是结构性矛盾，应以稳定为主，密切关注市场动态，合理引导需求，严格防控少数城市可能出现的投资性需求扰动市场价格信号。

　　党的十九大明确了房地产市场调控的战略导向，中央和地方的一系列相关政策措施陆续出台。2018年，房地产市场平稳健康发展的长效机制将加快建立，同时，强调控的基调或将延续，因城施策、供需两端同时发力、短期与长效并重的主线将更加清晰。

　　党的十九大报告强调，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。“三去一降一补”的继续深入贯彻将深化要素市场配置改革。

　　工业用地作为实体经济发展的载体，是新产业新业态健康发展的重要基础，在实体经济逐步振兴，产业结构继续转型升级的背景下，建立与新产业新业态要求相适应的供地制度和供地方式将有助于工业用地市场的平稳运行。

　　预计我国个人住房贷款增速继续放缓，个人住房贷款利率仍有上升空间

　　2017年底，国家有关部门定调2018年的楼市调控，提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。预计2018年房地产调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将适时收紧。总体而言，房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之继续放缓。同时，在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。

　　第一，调控政策总体稳定。当前，绝大多数调控城市已实施史上最严的房地产调控政策，通过行政手段抑制需求端和降低流动性，有力地打击了投资和投机性需求，但也不可避免地误伤了部分合理购房需求。长期而言，改进土地供给、租售并举等房地产调控的“长效机制”，将逐步取代限购限贷等调控政策。但短期而言，为达到稳定市场预期的效果，相关政策暂时不会放松和推出。预计2018年去库存完成情况较好、房价上涨较快的重点三四线城市，也将实施限购限贷等调控政策，而仍处于“去库存”阶段的三四线城市和县城，将维持宽松的状态。

　　第二，个人住房贷款增速继续放缓。从信用风险来看，个人住房贷款仍是商业银行优质的资产，尤其是在当前贷款利率上行的趋势下，商业银行仍将把个人住房贷款列为优先发展的业务之一。然而，受制于市场需求萎缩和监管政策趋严影响，2018年个人住房贷款增速将继续放缓。从需求端看，自2016年9月以来，我国商品住宅销售面积同比增速持续下滑，预计该趋势在2018年仍将延续，叠加限贷政策收紧，居民购房贷款成数降低，个人住房贷款总体需求将有所萎缩。从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，同时，法人信贷需求明显回升，也为银行信贷结构配置提供了更多选择，因此房贷资金供给将受到影响。

　　第三，个人住房贷款利率仍有上升空间。当前，美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。从稳定汇率的角度考虑，未来人民银行将跟随美联储上调公开市场利率，甚至上调存贷款基准利率水平，这些操作都将逐步传导或直接影响到信贷业务的定价水平。此外，当前企业部门信贷需求回升，信贷规模紧张的局面仍将延续，也将推动个人住房贷款利率继续上行。

　　2018年住宅市场走势的主要受四方面影响因素

　　蓝皮书指出，影响2018年商品住宅市场的发展趋势主要因素包括：货币政策环境、房地产调控政策和住房市场自身供求状况。

       1. 稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门

　　2015年以来，央行通过五次降息、五次降准后，一年期存款利率已降至1.5%，五年期以上贷款利率和五年期以上公积金贷款利率分别保持在4.9%和3.25%的历史最低水平。2017年8月以来，各月份实际利率均处于负利率区间。2016年和2017年房地产业杠杆水平持续较快增加。截至2017年末，房地产贷款余额达到32.25万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，比上年同期上升1.8个百分点。该比例近两年快速向30%的泡沫破裂警戒线逼近，加大了房地产金融风险。2017年12月中央经济工作会议强调，“稳健的货币政策要保持中性，当前利率水平与房地产行业杠杆水平。

　　管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，促进多层次资本市场健康发展，更好地为实体经济服务，守住不发生系统性金融风险的底线”。真实利率持续处于负利率区间、房地产业杠杆水平已处于高位的现状以及“管住货币供给总闸门”的政策取向，预示着2018年货币信贷政策环境比2017年收紧的可能性加大。

       2. 加快住房制度改革和长效机制建设，继续严格执行各项调控措施

　　中央经济工作会议将“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”作为一项重要工作，提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”。2017年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议，将“深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”和“抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展”作为2018年的两项重点工作，并提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险”。房地产长效机制的逐步建立以及调控力度不放松的政策环境，均有助于促进市场趋于平稳。

       3. 住房市场潜在供给量将增加

　　2016年以来商品住宅新开工面积的持续增加和2017年房地产企业土地购置面积的较快增加，意味着未来住房市场潜在供给量将增加。2016年和2017年商品住宅新开工面积分别同比增加8.7%和10.5%，连续两年增加，2017年各月份住宅新开工面积同比增幅持续高于销售面积增幅。从土地购置情况来看，2017年以来，房地产企业土地购置面积同比增幅总体呈上升趋势，全年土地购置面积同比增加15.8%，为2011年以来的较高增幅。住房潜在供给量的增加将减小市场上行压力。

       4. 中长期住房需求增长趋于减少

　　从住房需求的宏观影响因素来看，虽然宏观基本面因素总体依然向好，但由经济增长和人口结构决定的中长期住房需求增长趋于减少。十八大以来我国经济进入中高速增长“新常态”，经济增长和收入增长已呈现趋势性放缓态势。我国人口抚养比自2011年由降转升，2014年以来上升速度加快；2014年以来结婚对数持续加速下降，2014~2016年分别比上年减少约40.2万对、82.0万对、81.9万对，意味着住房刚性需求的减少。而且，我国目前人均住房面积已达到较高水平，2016年城镇人均住房面积为36.6平方米，已超过日本同等经济发展阶段的住房面积水平，预示着未来住房改善需求增长也将减少。

　　“坚持房子是用来住的”就是坚持“以人民为中心”，让人民安居乐业；坚持房子“不是用来炒”，就是坚持住房金融杠杆化的可控性，并在租购并举中削弱金融杠杆的衍生能力

　　在中国共产党第十九次全国代表大会上，习近平代表十八届中央委员会向大会所做报告中明确提出，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”的问题上要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。美国“晾衣绳禁令”折射出的是同房产关联的金融工具在运作过程中与美国社会治理的错配——实质上反映出的是资本的任性与傲慢。因此，“坚持房子是用来住的”就是坚持“以人民为中心”，让人民安居乐业；坚持房子“不是用来炒的定位”，尤其在中国保障房领域坚持住房金融杠杆化的可控性，并在租购并举中削弱金融杠杆的衍生能力，从房地产开发建设的源头着手，从社区规划、基础建设、施工设计，到住房分配、物业配套、社区服务、物流配置等等方面统筹考虑，本着“以人民为中心”的理念，杜绝房地产开发、投资与政策设计中的任性与傲慢，在具体问题上从实际出发，结合新社区当地的民俗民风，把保障房标准化的开发工作同尊重当地居民群体利益相结合，在两者这之间积极寻找动态的平衡空间。从而达到“形成有效的社会治理、良好的社会秩序，使人民获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续” ，让房子的最终用途是“用来住的、不是用来炒的”。

　　新时代中国住房问题面临多重约束

　　在中国特色社会主义进入新时代的背景下，住房市场面临着全新的时代环境，主要体现在：一、中国住房市场的主要矛盾已经发生变化，住房市场的分化和不平衡发展会成为相当一段时间内住房市场的突出特征，主要表现在人们对改善型住房的需求非常旺盛和住房需求的空间分化；二、对住房居住属性的强调和功能新定位，将成为未来一段很长时间内各级政府的紧箍咒，新的住房投资者也将发现很难从上涨的房价中获得可观的资本增值收益，从而有利于形成房住不炒的新观念；三、尽管中国的增长还有巨大的空间或新动力，但重返高速增长也不大可能，实际上也无此必要（收入达到一定水平后要求更多的非经济权益如环境保护和各种公共产品因而能容忍中低增速，同时劳动力的绝对减少导致就业压力相对减轻）。经济新常态对住房市场的影响和冲击必然是长期的。一旦收入的高速增长不再，房价的高速增长势必成为无源之水。在高增长阶段结束后，货币政策的稳健和通胀隐忧的降低也会带来住房投资保值需求的降低；四、在后金融危机时代，全球经济陷入更加复杂的局面。新常态可以更贴切地被表述为全球发展的“新平庸”，其基本表现是弱复苏、慢增长、低就业、高风险。全球经济在可见的未来难以找到新的火车头或增长动力，“大缓和”可能让位于“大停滞”。同时，住房制度改革也面临着多重约束，这些约束条件包括：住房问题的复杂性和有限理性的制约，利益分化导致住房制度变革难以实现帕累托改进，和住房制度改革难以做到单兵突进受到其他领域制度的制约等。

　　农村“三块地”改革深入推进，已取得多项可推广可复制的试点经验

　　深化农村土地制度改革，盘活农村土地资产，是乡村振兴的重要之基，是新型城镇化的重要之举。党和政府高度重视农村土地制度改革。党的十八大以来，我国农村土地制度改革启动了多项试点。其中，土地征收制度改革、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革备受市场关注，被称为“三块地”改革试点。中央深入推进农村“三块地”改革，已取得约500项可推广、可复制的政策措施，成效非常显著。然而，在试点中，部分试点县（市区）存在基础工作比较薄弱、三项试点进展不均衡、征地制度和宅基地制度改革进展较慢等问题。在强化问题导向，积极稳妥解决改革中的问题、将改革进行到底的同时，还要注意做好以下几方面的统筹：一是统筹“三块地”改革与农村规划、财税、基层管理等方面的关系，共同推动农村综合改革，形成改革合力；二是统筹农村土地制度改革与城镇国有土地制度的关系，加强城乡土地制度衔接，形成城乡一体的土地市场；三是统筹“三块地”内部以及“三块地”与承包地之间的关系，强化利益机制、转换机制、各种权能等之间的衔接，形成互通的农村土地市场。