2018年5月14日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》发布会在北京召开。

　　房子是用来住的、不是用来炒的

　　“坚持房子是用来住的”就是坚持“以人民为中心”，让人民安居乐业；坚持房子“不是用来炒的”，就是坚持住房金融杠杆化的可控性，并在租购并举中削弱金融杠杆的衍生能力。

　　房地产宏观调整取得明显成效，房地产市场长效调控机制亟待建立

　　2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平，呈现平稳发展态势。土地市场热度不减，且增幅持续扩大。土地购置面积同比增速在2017年初由负转正之后，一直保持着稳步增长。房屋新开工面积不断下滑反映了房地产开发商开工动力不足。房屋竣工面积累计同比增速则从2017年初的15.8%，一路下滑到全年的-4.4%。主要是因为限价政策对住宅影响较大，部分开发商拉长施工周期，延缓项目竣工。商品房销售面积，创历史新高，但增速下降较大。销售价格增幅较2016年明显回落，房地产宏观调整取得明显成效。同时，2017年我国房地产市场还存在以下主要问题：房地产市场受到强力管制，长效调控机制亟待建立；住宅去库存效果明显，但人口流出地房屋空置需警惕；土地价格持续大幅上涨，成本推动型房价上涨的风险增加；个人按揭贷款负增长，开发企业融资成本上涨压力增大；房屋租赁与销售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确。

　　2018年楼市调控将以“稳”为主，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖

　　展望2018年，楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策；另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

　　整体来看，2018年将是本轮房地产市场低点，房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧，一线和热点二线城市为缓解库存危机，土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松，热点城市供应量将持续偏紧；在需求侧，“房住不炒”的政策基调不会发生变化，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力，一定程度上影响了房企新开工意愿，新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在，加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧，将会对开发投资增速造成负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行，上半年开发投资增速存在小幅回升的可能，下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势，但全年难有抢眼表现。受销售回落影响，预计房地产价格全年平稳回落。

　　从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

　　2018年地价的变化趋势将直接受新动能成长状况的影响，预计仍以温和上涨为基调

　　中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，今后几年的宏观经济政策、结构政策、改革政策、金融政策、社会政策都将以此为统领展开。在推动高质量发展过程中，必将为诸多新产业的发展创造空间，尤其与消费升级相关的制造业和服务业，与新型城市化相关的节能建筑、智能交通、新能源等诸多绿色低碳产业，这是新动能的主要方面，其发展状况将决定宏观经济走势。同时，供给体系能否适应需求体系的变化，供求之间结构性偏差能否得到有效调整，也是决定经济增长的关键。在经济结构持续调整优化的背景下，土地作为核心生产要素，地价的变化趋势将受新动能成长状况的影响，并反映供需关系的变动，预计2018年仍将以温和上涨为基调。

　　2017年，一线城市及部分热点二线城市住宅地价增速有所放缓，房地产市场销售面积及价格增速有所下降，但其供求矛盾依然突出，刚性需求较大，依然是投资性需求趋向的重点区域，有效满足刚性需求和抑制投机性需要精准施策，风险防控任务依然艰巨，住宅地价上涨的势能仍然较高。三、四线城市主要是结构性矛盾，应以稳定为主，密切关注市场动态，合理引导需求，严格防控少数城市可能出现的投资性需求扰动市场价格信号。

　　党的十九大明确了房地产市场调控的战略导向，中央和地方的一系列相关政策措施陆续出台。2018年，房地产市场平稳健康发展的长效机制将加快建立，同时，强调控的基调或将延续，因城施策、供需两端同时发力、短期与长效并重的主线将更加清晰。

　　党的十九大报告强调，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。“三去一降一补”的继续深入贯彻将深化要素市场配置改革。

　　工业用地作为实体经济发展的载体，是新产业新业态健康发展的重要基础，在实体经济逐步振兴，产业结构继续转型升级的背景下，建立与新产业新业态要求相适应的供地制度和供地方式将有助于工业用地市场的平稳运行。

　　预计我国个人住房贷款增速继续放缓，个人住房贷款利率仍有上升空间

　　2017年底，国家有关部门定调2018年的楼市调控，提出要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。预计2018年房地产调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将适时收紧。总体而言，房地产市场在经历了过去几年的大幅上涨后将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之继续放缓。同时，在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行

　　1. 调控政策总体稳定。当前，绝大多数调控城市已实施史上最严的房地产调控政策，通过行政手段抑制需求端和降低流动性，有力地打击了投资和投机性需求，但也不可避免地误伤了部分合理购房需求。长期而言，改进土地供给、租售并举等房地产调控的“长效机制”，将逐步取代限购限贷等调控政策。但短期而言，为达到稳定市场预期的效果，相关政策暂时不会放松和推出。预计2018年去库存完成情况较好、房价上涨较快的重点三四线城市，也将实施限购限贷等调控政策，而仍处于“去库存”阶段的三四线城市和县城，将维持宽松的状态。

　　2. 个人住房贷款增速继续放缓。从信用风险来看，个人住房贷款仍是商业银行优质的资产，尤其是在当前贷款利率上行的趋势下，商业银行仍将把个人住房贷款列为优先发展的业务之一。然而，受制于市场需求萎缩和监管政策趋严影响，2018年个人住房贷款增速将继续放缓。从需求端看，自2016年9月以来，我国商品住宅销售面积同比增速持续下滑，预计该趋势在2018年仍将延续，叠加限贷政策收紧，居民购房贷款成数降低，个人住房贷款总体需求将有所萎缩。从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，同时，法人信贷需求明显回升，也为银行信贷结构配置提供了更多选择，因此房贷资金供给将受到影响。

　　3. 个人住房贷款利率仍有上升空间。当前，美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。从稳定汇率的角度考虑，未来人民银行将跟随美联储上调公开市场利率，甚至上调存贷款基准利率水平，这些操作都将逐步传导或直接影响到信贷业务的定价水平。此外，当前企业部门信贷需求回升，信贷规模紧张的局面仍将延续，也将推动个人住房贷款利率继续上行。