2018年5月14日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》发布会在北京召开。没有观看直播的亲们，跟着文献君看看与会专家的最新观点和发言吧！

王业强

中国社会科学院城环所不动产室主任、房地产蓝皮书执行主编

　　2017年房地产市场运行的主要特征：

　　●房地产投资的增速与2016年基本上持平。

　　●2017年土地购置面积有较大的增速，由2016年-3.4%转到2017年15.8%。

　　●房屋新开工面积的增速比去年稍微低一点。

　　●房屋竣工面积增速由正转负。

　　●房地产销售面积增速大幅减缓。2017年的商品房销售面积是16.9亿平方米，增速7.7%，比2016年减少14.8个百分点。同时2017年商品房待售面积有较大下降，比2016年减少1亿平方米左右。

　　●商品房销售价格较2016年有明显回落。2017年增幅比2016年明显减少了4.5个百分点，同时住宅销售价格增幅比2016年减少了5.6个百分点，房地产宏观调控政策取得了明显成效。

　　对2018年租售房地产市场的展望：

　　●从不同的市场来看，2018年地价的变化将以温和上涨为基调，同时房地产市场价格机制加快建立，而一线风险防控任务依然艰巨，三四线城市变化必须加以关注。

　　●从个人住房信贷市场来看，预计是2018年房地产市场调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将收紧，总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨，将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之放缓，同时市场化成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。

　　●投融资方面，投资保持温和下行，投资结构有可能进一步调整，在融资业务当中稳中偏紧、风险防范成为首要的任务。

　　●从住宅市场来看，一个是住宅销售面积进一步减少。由于2018年全国棚户区改造比2017年完成量将减少意味着棚改的安置对住房销售尤其是对三四线城市销售影响非常大，这种正向的拉动作用将逐步减退。二是住房开发投资增速下降，预计2018年开发投资的增速也是将下降。

　　●总体来看，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。

牛凤瑞

中国社会科学院城环所原所长、房地产蓝皮书顾问、研究员

　　住房保障的基本特征是政府兜底，基本原则是公平优先，多渠道住房保障既是指我们政策上要多渠道的实现住房保障，也指要充分发挥除政府之外的社会各方面参与住房保障的作用。

　　把人才房、拆迁安置房、共有产权房纳入住房保障的范畴，彰显了政府的政绩，人才房是为了引进人才政策而配套的，有利于创新驱动发展，但是解决人才住房的根本出路还在于深化国民收入的初次分配，要在公信制度的深化改革上去下功夫。

冯长春

北京大学不动产研究鉴定中心主任、教授

　　从目前来看，我们要建立住房的长效机制，但现在长效机制没有完全建立起来，限购、限贷、限价等措施，短期内可能会起到一定的作用，但要建立长效机制，还要从供给侧和需求方面考虑。

　　不可否认，房地产和经济的发展有相辅相成的关系，它也起到了很多的贡献和拉动作用。有人说美国次贷危机以后，房地产对经济的贡献很大，包括它的存量和租赁市场，所以我们必须从经济发展和房地产的关系、从城市发展和房地产的关系来入手，来建立供给政策；划清政府和市场的职责，这样我们才能有目的、有效的去保障、解决需求，提升住房的质量和功能以及置换的需要。

柴强

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长、研究员

　　现在住房的寿命比过去短，大拆大建，三大房地产动力都不足，所以确确实实到了房地产转型升级的阶段。转型升级从国外来看有三个大的阶段，第一个阶段是以开发为主的阶段，我们现在基本上已经是尾声了。第二个阶段是房地产投资的阶段，我们经常把投资和投机混为一谈，把投资视同为投机，适当合理的投资应该是允许的，特别是现在发展住房租赁市场，没有投资怎么会有住房租赁市场呢，当然频繁的炒作肯定是需要严格限制的。第三个阶段是证券化阶段，我国证监会住建部前段时间发住房租赁资产证券化，实际也是一个开始。

倪鹏飞

中国社科院城市竞争力研究中心主任、研究员

　　2018年总体的房地产市场的形势我认为用一句话可以概括，就是平稳之中隐藏风险。2018年房地产市场的价格如果没有意外的话，应该是稳中有升的，但增幅是在下降的。

　　有这么几个理由，一是谨慎乐观，无论是从央行关于对未来房地产市场的调查数据看，还是从媒体的反映，目前房地产市场的预期是谨慎乐观。二是地价上涨过快。三是开发商垄断。

　　对于以上情况，我们应该从政策和制度上同时推进：

　　一是要妥善管理脆弱的预期，预期非常脆弱，针对它易变、脆弱，往往还会过度反应，所以我们要高度重视这些预期。二是要持续保持调控政策的人性和机制化。三是要稳、准、狠、快的推进住房制度改革。四是要把预期的管理、政策的调控和制度的改革这三个统一起来，用预期管理来减少政策调控，支持制度改革。

李恩平

中国社科院城环所城市经济室主任、研究员

　　我国是一个具有中国特色的房地产市场，具有更加突出的虚拟性、波动性、差异性，这就必然要求房地产的调控应该具有更强的适应性。

　　一是调控目标应该具有多重性和复杂性，房地产市场从来不是单一的市场，我们的房地产市场既与宏观经济关联，也与市场经济关联，同时更有城镇化的发展方向关联，可持续城镇化既要顾及宏观经济，也要顾及地方财政目标，还要顾及城镇化、城镇和区域空间格局的优化。

　　二是调控政策在这样的市场条件下应该更多的讲究灵活性和机变性，而不应该过多追求长效性和稳定性。

　　三是我们的调控应该更讲究差异性——区域的差异性和市场的差异性。我们处于快速的城镇化时期，根据世界城镇化的规律必然会出现沿海化和大都市化的格局，这个格局过程当中首先是乡村，然后是农村腹地的中小城镇，甚至没有区位优势和资源枯竭的大型城市都可能出现房产过剩、严重的人口衰退。对于这些人口迁出城市我们应该采取另外一个方向。