本文摘自《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.3》2006年4月

　　房价上涨原因分析

　　1998~2003年,我国商品房价平均递增2．5%,一直温和上扬,而2004年陡然上涨14．4%,2005年亦达7%以上,房价的快速上涨成为社会各界关注的焦点问题。导致房价快速上涨的因素是多方面的,有经济快速发展、人均收入水平提高下的合理因素,也有利益驱动下的投机行为;有住房消费观念的影响,也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用,最终体现为房地产市场供求关系的失衡。

　　1． 房价上涨是市场需求旺盛的结果

　　从理论上讲,房价的上涨或下跌,其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前,又主要表现在市场需求旺盛上。

　　城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速释放。1998年国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,实施了积极的税收政策和住房金融政策,鼓励居民住房消费。各地区、各部门加快住房建设,尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务,激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速释放;另一方面,从1999年下半年起,住房二级市场放开,允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房改善需求在短期内急剧增加。另外,随着工业化和城镇化发展,城镇人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房市场的基本需求和被动需求也不断增加。2003年全国城市房屋拆迁量约为1．4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2004年全国城市房屋拆迁量有所下降,但也达到相当规模。

　　基本需求和改善需求是刚性的,其变化有规律可循。但投资性需求和投机性需求的变化迅速,也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上,当前的房地产市场中的投机现象客观存在,在部分地方表现突出。如在长三角部分城市,投机性购房占20%左右,少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查,2003年底上海投资购房占16．6%,已经超出了10%的国际警戒线。

　　从更深的层次讲,房地产市场需求旺盛,房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998~2004年,我国国内生产总值年均增长8．5%;城镇居民人均可支配收入年均增长8．6%。2004年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元,客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看,我国城镇人均住宅居住建筑面积,也由1998年的18．7平方米,提高到2004年的24平方米左右,城镇住宅成套率超过80%。

　　2． 房价上涨是市场供给结构失调的体现

　　供给结构不合理主要表现在三个方面:一是房地产二级市场发展缓慢,二手房供给短缺;二是房屋租赁市场不完善,大多数居民还只能通过买房解决居住问题;三是房地产一级市场中,中低档住房比重偏低,高档商品房比重偏高,住房有超前消费现象。

　　房地产二级市场是一级市场的延伸和补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动,进一步搞活房地产市场,也能够促进住宅资源的合理使用,满足不同层次居民的购房需求。但由于产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响,我国的住宅二级市场发展严重不足,需求全部被压向住房一级市场,造成了房价的持续攀升。

　　住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口和中低收入人群的大量存在,决定了住宅租赁市场的旺盛需求。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范,租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求,无疑是房地产一级市场的需求过度旺盛的重要原因。

　　房地产一级市场上,面向中低收入阶层的中低档住房比重偏低,导致了需求结构和供给结构的错位,有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2%和2．3%,其中经济适用房却分别下降11%和26．3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决,而房地产投资投机却大行其道。

　　3．信贷资金激增、土地交易价格上涨促使房价上涨

　　资金和土地是房地产业两大基本要素,房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来,也正是这两个因素直接推动了房地产业的繁荣,也推动了房价的上涨。

　　从资金的角度看,一是在商业贷款和公积金贷款的双重支持下,市民潜在购买力成为现实购买力,巨大的市场需求快速形成。二是利率过低、股市低速和投资渠道单一,国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道,纷纷流入房地产市场。三是人民币升值压力的存在,吸引了大量国际游资。自2003年起,由于中国外贸大量顺差,人民币升值的压力大。在人民币升值预期的影响下,大量海外资金进入中国楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明,2004年1~11月,境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元,比2003年增长13．5%。

　　资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。由于个人房贷风险较小,商业银行为了降低不良贷款,降低了对个人住房信贷的门槛。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者进入房地产市场,个人消费信贷快速增长,而且导致了个人住房消费膨胀、房地产市场炒作和房价快速上涨。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告,中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。在上海,2004年全部新增贷款中,有76%的资金投入了房地产;2005年第一季度,又有87．7%的新增贷款进入房地产市场。

　　从土地的角度看,自从银行管辖权上划以后,来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计,2003年上海的土地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,地方政府成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后,土地价格大幅上涨,部分城市土地价格成数倍增长。据统计,2004年土地交易价格比上年上涨10．1%,涨幅比2003年高1．7个百分点;2005年第一季度,又上涨了7．8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本,推动房价上涨。

　　4． 信息不畅加剧了房价的上涨

　　目前,我国还没有一个统一、规范的房地产市场信息披露制度,各政府部门相互独立,信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面,少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度,发布不实价格信息,恶意哄抬房价;有的开发商囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息,严重误导了广大居民的市场预期,造成了部分消费者的恐慌心理,盲目跟进,加剧了房地产市场的供需矛盾,刺激了房价的进一步抬升。

　　房地产价格长期走势

　　从根本上说,房地产问题首先是金融问题。价格的基础是价值,价格不可能长时间偏离于价值。动态来看,价格的走势和价值的走势是平行的,从某一时点看,价格与价值是偏离的,是由供给关系来决定的。

　　利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等是房地产投资的影响因素,同时通过改变供求关系影响价格。

　　1． 利率

　　利率上升提高房地产投资成本,从而抑制房地产的投资,减少房屋供给量,同时直接增加购房利息支出,导致购房成本的增加,减少消费需求。利率上升还会提高资金成本,减少房地产的投机需求。

　　利率上升对于房地产消费者的影响远大于房地产开发企业,这是因为房地产企业提高的开发成本会转移到房价上,而消费者由于受需求刚性的影响,不得不购买房子,最后的结果就是降低消费标准。利率上升一方面减少房地产(尤其是高档房地产)的供给和需求。另一方面降低了减少了投资需求,但不能从根本上降低房地产的价格。

　　2． 汇率

　　由于制度性问题,外资已开始进入我国房地产市场。由于人民币价值被低估,导致投资上海房地产的外资增加,抬升了上海的房地产价格。汇率的上升会减少外资投资房地产的需求,抑制房地产价格上涨。

　　3． 通货膨胀率

　　通货膨胀对居民最直接的结果就是手中货币变相贬值。由于房地产产品具有使用价值和保值升值的双重属性,于是成为闲散货币避险的归宿。在当前由于存款利率较低,居民投资渠道狭窄,股市、期市风险高,房市成为中国居民投资渠道,这叫“挤出效应”。可以说通货膨胀提高房地产的价格。

　　4． 宏观政策

　　土地供应控制提高房地产开发成本,推动房价上涨;开征物业税增加房地产支出,间接推动房价上涨。

　　综上所述,我国房地产价格长期走势是上升,而不是下降。