本文摘自《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》副主编、天津社会科学院研究员张智在“《房地产蓝皮书2021》发布会暨保障性租赁住房与房地产业发展研讨会”上的发言。

　　首先，作为一个行业，房地产业的重要性，社会各界，从中央到地方，大家都是有目共睹。从7月30日的政治局会议要求坚持“房子是用来住不是用来炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

　　针对一个行业，中央政治局的会议反复强调，就说明这个行业具有全局性。换句话说，从我个人理解，它是宏观的一个重要组成部分。有些观点把房地产业和宏观经济在某种程度上对立起来，我觉得不是很妥当。房地产是宏观经济的一部分，它的健康发展非常重要。加快发展租赁住房和今天研讨会的主题直接相关。“三稳”“一快”反映了中央对房地产业的政策的原则定位，这也是近几年来没有变的。这是我们蓝皮书发布的现实宏观背景。

　　我从蓝皮书研究的结论分三个方面阐述几个问题。第一方面，2020年的简要回顾。2020年遇到了新冠疫情的冲击，我们房地产经济、房地产市场受冲击以后，它的响应状况我们作个简单回顾。第二方面，今天我们既是发布会又是研讨会，我们主题是租赁住房市场，就这里面核心问题作汇报。第三方面，2021房地产市场的预测分析。这本书非常厚重，它的编辑时间，目前为止上半年数据已经出来了，所以可以针对蓝皮书的观点做一些实证分析，我们以现实为依据、以数据为依据，我们可以对我们的一些观点进行佐证。这是问题导向，在大原则下不能回避问题。最后对房地产领域的政策建议。

　　新冠肺炎对中国房地产投资的影响程度到底如何？

　　通过模型测算发现，2020年的疫情对中国现价GDP，这个指标与房地产投资有可比性，所以用现价GDP，经过测算，2020年现价减少4.3万亿元，下降率4.1%，2020年疫情对房地产开发投资影响是3610.4亿元，下降率2.5%。从数据来看，疫情对房地产投资的冲击是小于对GDP冲击的程度。另一个角度，房地产投资建设在一定程度上也支撑了对疫情的抗击，对宏观经济的稳定还是起了重要作用。

　　住房租赁市场的深层次问题

　　在当前的房价高企又不可大幅下降的背景下，新市民和年轻人的居住问题主要是依靠发展住房租赁市场来解决。这样赋予了一些大城市租赁住房市场具有一定保障属性，年轻人买房比较困难，但是租房，如果没有一个好的租赁市场环境也面临着诸多困难，现在发展到这个程度，应该对这部分人群也提供相应保障。

　　当前租赁住房市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题。这要求未来重点发展机构化、专业化租房租赁，特别是自持型、重资产租房租赁，特别是对当前存在租房租赁收益率过低，缺乏低成本长期租金，人们长期租赁意愿等深层次问题，要有效增加租赁住房供给，特别是使住房租赁市场可持续发展，亟需破解这些难题，包括多渠道降低租赁住房建设运营成本，加快推进租房租赁领域不动产投资信托基金，探索租房与购房享受公共服务机会均等，加强房地产市场调控，以稳定房价和房租。在住房租赁市场有大量工作需要做，也有若干难题和困难需要去解决。

　　关于长租公寓经营风险溯源

　　从去年有很多风险集中暴露，一些长租公寓“爆雷”，出现资金链断裂问题。这对租赁市场的稳定健康发展有负面影响。但同时要解决这个问题确实需要付出巨大努力。

　　长租公寓主要有三个风险来源：一是“高收低租”“长收短付”高金融杠杆；二是租赁需求减少，长租公寓空置率陡增，这个和疫情有关；三是租金下降、资本撤资，导致资金链断裂，这也是一种经营风险。所以租金倒挂是长租公寓行业普遍的现象。长租公寓以“高进低租”价格优势，烧钱抢房，垄断两头客源。然而，2020年全国重点城市，包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市租赁城郊环比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值，由于业主转租房源租金价格被锁定，在当期租金预期下，长租公寓企业盈利难度很大。同时，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都影响租赁市场未来预期。

　　提出几点对促进长租公寓平稳健康发展对策：一是加强监管，规范长租公寓企业行为。通过法治保障，明晰住房租赁双方的权利义务关系，明确双方责任，进一步规范租赁行为，加强长租公寓企业监管，限制企业资金池和租金贷行为选择，通过去杠杆、去金融等手段，让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给，重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化，鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有“轻资产”长租公寓运营模式不同，由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式，即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节，这种模式将起到住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。三是聚集优势，提升企业精细化运营服务质量。

　　2021房地产市场的预测分析

　　根据模型预测下半年的情况，2021年固定资产投资增速11.7%，房地产投资增速为14.6%。上半年房地产投资偏离度-2.1%，也就是说现实比预测值低2.1%。土地购置和土地成交均价、成交价款，模型预测数值偏低，未来我们再看是模型需要调整还是现实经济的影响有一些突变。房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速分别是7.5%、-5.9%和2.7%。总体来说和常年比差别不大。商品房销售面积和销售额增速预测值是5.5%、12.5%。商品房销售均价是10500/平方米，同比增速可能在6.6%。预计土地价格可能回调，但现在还不能完全肯定。商品房销售均价出现小幅增长的局面。

　　当前房地产领域政策建议

　　我们说“房住不炒”包括两个方面，一个是对投机的打击或者对风险的控制，另一方面房子是用来住的实际在强调我们要保障居民的居住权，在房价稳定的情况下，终极目标是不断提高居民居住水平，现在加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，这也体现了“房住不炒”的基本宗旨。

　　有五点建议。一是适度降低房贷利率，现在市场利率有明显下调，房贷利率有倒挂现象。如果能适当降低，有利于促进房贷利率市场化。二是合理使用限制性政策，避免误伤真实住房需求。三是全力加速推进租购房同权，这是建立房地产长效机制的重要方向。四是提高供给效率和交易效率，贯彻“房住不炒”，使整个交易更顺畅。五是加强投资风险提示警示，对于改变用途，将其他信贷资金挪入房地产市场，追涨杀跌，炒作概念性住房，如学区房等行为，应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险和政策风险。近期，北京、上海、深圳和成都等城市出台学区房新政，实际是增大了追涨学区房的风险，可能就套牢了。通过这个稳定学区房的价格预期，对房地产的整体稳定也产生了积极作用。这个政策推出还是有很好的理论和政策意义。

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