近日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》。

　　蓝皮书指出近年来，住房租赁市场发展不论是在市场层面还是政策层面都取得长足进展，但仍有一些问题值得关注，包括继续破解人们长期租住意愿不高等深层次问题，正确把握住房租赁高质量发展的内涵，为公募REITs扩大试点做好估价等准备，更好地鼓励市场化住房租赁企业特别是民营企业的发展，让住房租赁市场结构更加健康多元。

　　（一）继续破解影响住房租赁市场发展的基础性问题

　　近年来，国家大力发展住房租赁市场，相关支持政策不断出台，制约住房租赁市场持续发展的收益率低、长期低成本资金缺乏、人民租住意愿不高等基础性问题得到一定程度的改善，如通过集体土地、专门的租赁用地建设租赁住房降低租赁住房建设成本从而提高租赁收益率，将REITs试点扩大到保障性住房租赁领域解决住房租赁企业长期资金缺乏问题等，但要从根本上解决这些深层次问题，还需要基础性制度保障。具体包括：完善住房租赁立法，尽快出台住房租赁条例，明确承租人享有的权利，稳定租赁关系及租赁预期；改革土地出让金收取方式，由一次性收取出让金改为年租制，切实降低新建租赁住房一次性投入成本；探索公共服务与住房脱钩，增加承租人享受公共服务的机会；为住房租赁企业提供包括长期贷款在内的更便利化、门槛较低的金融支持。

　　（二）正确把握住房租赁高质量发展的内涵

　　当前，我国经济已经转向高质量发展阶段，按照中央的要求，每个产业、每个企业都要朝着这个方向坚定往前走。住房租赁高质量发展的首要目标是提供与住房需求相匹配的相对高品质的住房，让各层次的租赁人群的租住质量在可负担的情况下相对较高，而不是单纯追求高端化。因此，各地制定保障性租赁住房筹建计划及租赁住房发展规划时，应在考察潜在承租人群体需求的基础上提出，如人才安居房、新毕业大学生过渡性住房、蓝领工人集体宿舍等，针对不同的目标承租人群体筹集不同类型的租赁住房，避免供需错位。另外，住房租赁高质量发展还要注意协调好增量和存量的关系，要努力盘活存量，优化增量，避免一味追求数量增长，对于交通方便区域的存量住宅要通过政策鼓励有效盘活利用，更好地解决承租人职住不平衡问题，提升租住生活质量。

　　（三）为公募REITs扩大试点做好相关准备

　　目前保障性租赁住房REITs的发行已取得突破性进展，预计未来将扩展到市场化住房租赁领域。当前我国租赁住房REITs产品设计为多层嵌套的发行结构，要注意防范相关风险，提高信息披露透明度，资产证券化管理人、房地产估价机构、评级机构等中介机构应勤勉尽责，对有关交易主体和基础资产进行全面的尽职调查，确保符合相关政策和监管要求。其中，估价报告是证券化产品信息披露中最重要的文件之一，应引入最专业的第三方中介机构，按照房地产资产证券化物业评估有关规定，进行严格审慎的估价。租赁住房属于房地产，根据《城市房地产管理法》应由房地产估价机构和注册房地产估价师评估，但实际上房地产估价机构进入证券化领域仍有管理和制度上的“隐性”障碍，为保障投资者权益、防范证券化产品风险，应尽快解决这一问题。

　　（四）更好地鼓励和培育市场化住房租赁企业

　　发展住房租赁市场，应是保障和市场两条腿走路，而且从发达国家和地区的经验看，多数是以市场化租赁为主，未来保障性租赁住房可能也主要依靠市场化住房租赁企业运营。因此，在大力发展保障性租赁住房的同时，还应注意鼓励和培育市场化住房租赁，对运营市场化租赁住房的企业在税收优惠、金融支持、存量房改造等方面给予同保障房运营机构类似的政策支持、破解政策堵点卡点。同时，鼓励民营住房租赁企业运营管理存量闲置住房、参与新建租赁住房项目，既有助于提升租赁市场活力、减轻地方政府财政压力，也有利于优化住房租赁市场供应结构，缓解新市民、青年人居住难题。

　　（参见《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》p187-189，社会科学文献出版社2023年7月）