近日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》。

　　蓝皮书指出，未来一段时期内，房企违约蔓延的势头将得到遏制，“保交楼”工作也将进一步推进。然而房地产市场的复苏仍然偏弱，具体原因包括三点。第一，目前政策未能惠及违约房企。银行信贷方面，2022年11月23日以来工、农、中、建、交、邮储六家大行共计对万科、龙湖、碧桂园、绿城等17家房企授信额度达1.2万亿元；发债方面，美的置业和龙湖分别发行15亿元和20亿元中期票据。这些获得再融资的房企都是比较优质的房企，违约房企目前还未获得再融资。第二，金融机构房地产信贷供给意愿和能力有待进一步提高。金融机构的经营原则是“安全性、流动性、赢利性”，因此对存在风险的房企还存在信贷配给现象，比如信贷目前还未能惠及中档房企。第三，房企对资金的吸收意愿和能力也有待进一步提高。一方面，房企依然存在项目交付后主体保不住的担忧；另一方面，在错综复杂的债权债务关系中，资金注入后经营和偿付安排的能力对房企也是个考验。

　　政策建议方面，短期内地方财政应主动发力，收购违约房企的“保交楼”项目，收购的房源可用于保障性租赁住房。金融机构毕竟是赢利性机构，其信贷不大可能覆盖违约房企的项目，因此针对违约房企还须财政发力。在具体操作上：地方政府可结合“十四五”规划的保障房建设目标，划拨专项资金用于收购保交楼项目；如果地方财政吃紧，可发行专项债券筹集收购资金，发债资金应与未来出租或再售规模相匹配。

　　长期来看，房地产市场和房地产金融面临两大风险挑战。第一，人口负增长和城镇化进程放缓导致住房需求下行。2023年1月17日，国家统计局公布2022年我国人口减少85万人，中国人口正式进入负增长时代。根据第七次全国人口普查数据，我国城镇居民占人口的比重达到63.9%，接近纳瑟姆曲线第二阶段的终点，这意味着快速城镇化阶段已经过去。根据吴璟和徐曼迪的测算，2021～2025年年均城镇新增住房需求为656万套，2026～2030年为年均需求455万套，分别较2011～2015年平均974.5万套的新增住房需求下降33%和53%。第二，居民部门去杠杆导致的资产负债表衰退。与居民部门资产负债表衰退相关的长期因素包括：其一，经济进入高质量发展阶段，尽管人均GDP和居民人均收入处于较高水平，但增速放缓，这使得加杠杆失去动力；其二，老龄化进程加速使得居民资产结构调整，由房产转向流动性较高的现金或其他资产，这也导致去杠杆。另外中国居民部门去杠杆与房贷利率政策有关：新发放按揭贷款利率与存量贷款利率存在较大利差，加之理财产品大量跌破净值，居民需要优化资产负债配置。目前有两个迹象提示资产负债表衰退的苗头：一是2022年银行没有新增RMBS发行，这意味着个人按揭额度充足，从对应面来看意味着个人按揭需求不强；二是居民提前还贷意愿较强，办理这类业务需要排队较长时间。

　　目前学术界和决策层普遍认同，“高负债、高杠杆、高周转”的房地产旧模式亟须转型，这是因为旧模式不能与新环境相适应。努力探索房地产业新模式、促进房地产与金融业良性循环，是应对长期风险挑战的必由之路。

　　（参见《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》p269-271，社会科学文献出版社2023年7月）