近日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会与社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》。

　　蓝皮书指出，未来我国大城市的租赁需求将持续增加，主要体现在三个方面：第一，随着城镇化率的提升，租客绝对数量保持增加趋势；第二，随着平均购房年龄的增加，租客停留在租赁市场的时间延长；第三，租客对居住品质的追求，推动人均租住面积提升，租赁房屋的产品和服务品质提升。

　　（一）住房租赁需求总量大，呈现持续增加的趋势

　　我国大城市以流动人口的租赁需求为主，2020年我国城镇化率达到63.89%，流动人口达到3.76亿人，与2010年第六次全国人口普查相比，城镇化率上升了14.21个百分点，流动人口增加了1.55亿人，未来随着城镇化率的提升，租赁人口的数量将必然呈现增长趋势。根据贝壳研究院测算，我国租赁人口数约为2亿人，按照一个家庭租户需要租赁一套房的标准测算，租赁住房需求总套数为7600万套，其中四个一线城市租赁人口3300万，需求面积6.6亿平方米，预计2025年一线城市租赁人口3700万，需求面积7.4亿平方米。

　　（二）平均购房年龄走高，租客的租住时间延长

　　依据贝壳研究院数据，2022年四个一线城市的平均购房年龄为35.8～39.2岁，相比于2018年推迟了2～3年，由此可以推算，自高校毕业生进入租赁市场后，多数的租住时间或超过10年。其中购房年龄推迟原因主要是房价上涨而导致的“买不起”，以及限购政策而导致的“买不了”。一线城市对非户籍人口有一定社保缴费或个税证明年限限定。自如调研结果显示，租客租赁时间在3年及以上的租客占比达到五成，10年及以上的接近一成。综合来看，租客在租赁市场的停留时间将继续延长。

　　（三）租客的租住面积增加，屋内设施、基础服务以及周边配套成为影响居住品质的核心因素

　　在家庭小型化的趋势下，未来租客的人均租住面积将呈现上升趋势，根据最新的七普数据，2020年我国的户均人口为2.62人，其中独居人口的增加推动了这一变化，据贝壳研究院初步测算2030年20～39岁独居青年或增加到4000万～7000万人，增长1～2倍，按照一户一套的标准，这将成为人均租住面积提升的重要推动因素。

　　从租客结构来看，2019～2022年贝壳平台成交租客中四个一线城市18～30岁的租客占比超过四成，90后、00后新生代群体对租赁房屋品质要求较高，同时由于购房计划延迟，2022年31～40岁租客占比近四成，相比于2019年增加了2个百分点，他们支付能力相对较强，从家庭或个人的需求考虑愿意为品质付费。

　　从品质偏好来看，蓝皮书以北京2300个小区的出租率、楼龄建立回归模型，结果显示楼龄与出租率在1%的水平上呈现显著负相关。相较于老旧小区，楼龄较新的小区往往配套设施、小区环境以及户型等更好，租客更倾向于选择新小区。根据贝壳研究院的调研，除了通勤时间外，新市民租客对租住品质偏好最强的是房屋内设施与家具配套齐全、周边商业设施配套完善；根据安歆公寓对蓝领租客的调研，蓝领租客必不可少的需求前三项为屋内设施齐全（洗衣机、空调、热水等）、安全管理（防火、门禁等）、租后服务（保洁、维修等），由此不同类型的租客均呈现出对屋内设施齐全、基础服务保障以及周边配套完善的偏好。依据某公寓平台数据，租客平均每年对于搬家、保洁、维修年需求次数分别达到了1.2次/人、5.5次/人与3.8次/人，可见租客对品质租赁的需求旺盛。

　　（参见《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.20（2023）》p306-309，社会科学文献出版社2023年7月）