2015年5月7日，中国社会科学院城市发展与环境研究所及社科文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12（2015）》。

　　2014年，中国房地产市场出现了较大幅度的回调，相对于2013年一些大中城市房价出现了明显下跌趋势。但从全国房地产价格走势看，全年商品房成交平均价格为6323元，仍比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，商品房销售明显遇冷。商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，库存居高不下。房屋租赁市场热度不断下降，租金指数全年下降2.2个百分点，下降近50%。房地产投资增速明显下降，全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点。房地产企业资金面临一定困难，到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。房地产开发企业信心明显不足，房屋新开工面积179592万平方米，比上年下跌10.7%。企业购地热情下降，土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。但全国房地产企业土地成交均价为3002元/平方米，比2013年上涨446元/平方米。全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价较上年均有所提高，呈温和上行趋势。多数城市地价处于平稳波动状态，地价高位运行城市个数较上年减少。建设用地供应总量大幅收紧，商、住、工各用途土地供应面积均有所减少。全国“一刀切”式的宏观调控政策逐渐淡出，调控手段更趋于市场化，中央政府调控政策更注重长期性和稳定性。

　　蓝皮书预测，2015年房地产投资会继续分化，房地产投资主要投向发达地区人口聚集能力强的一线城市和部分二线城市；根据近三年新开工面积以及待售面积情况，可以判断2015年商品房市场供给充足；而中央和地方政府对房地产市场的支持政策，以及相应的财政金融政策将进一步促进改善型住房消费，2015年住房需求将有明显增长。综合各方面情况看，2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，这要取决于2015年的政策宽松程度和执行力度。但区域分化将十分明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，而人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌（回调）态势。

　　观点一：2014年全国商品房均价北京最高

　　2014年，多数省份房价保持增长，虽然中西部房价增幅略高于东部，部分西部省份增长明显，但由于基数差距较大，中西部房价仍明显低于东部。商品房价格低于5000元/平方米的省份由2013年的15个减少为11个，西藏、河北、吉林和青海4个省份价格提高至5000元/平方米以上；商品住宅价格低于5000元/平方米的由2013年的21个减少为16个，西藏、辽宁、湖北、山东和安徽的价格增长至5000元/平方米以上。

　　2014年，商品房、商品住宅均价排名前三位的仍然是北京、上海、浙江，海南紧随其后，排名后三位的分别是贵州、湖南、宁夏。北京商品房价格是均价最低的宁夏的4.57倍，商品住宅价格是均价最低的贵州的5倍。全国商品房、住宅的均价分别为6324元/平方米、5932元/平方米，有8个省的商品房、商品住宅超过全国平均价格，均地处东部，西藏排名从2013年的最后几位跃升至第9位。

　　2014年，非住宅价格最高的是北京，办公楼价格是最低的辽宁的4.51倍，商业用房价格是最低的宁夏的3.78倍。2014年办公楼均价超过平均价格11787元/平方米的8个省中，地处中西部的有西藏、山西和云南，分别位于第5、第6和第8位。2014年商业用房均价超过平均价格9814元/平方米的13个省中，东部占7个，排名前6的均位于东部。

　　观点二：二手房交易成本过高，抑制改善性住房需求的释放

　　蓝皮书指出，二手房的交易成本过高，主要体现在两方面，一是税费成本，二是中介成本。为了释放改善性住房需求，2014年9月30日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。2015年3月，财政部和国家税务总局联合发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将免征营业税的年限从5年改为2年，即个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征营业税。但是，二手房交易个人所得税并未调整，对于以家庭为单位出售非唯一住房仍需要缴纳动辄上万元甚至几十万元的个人所得税（成交价格扣除原购买价格以及装修费用等后的20%）。同时，目前的房地产经纪行业经营不规范，违法违规现象较多，中介发布虚假房源信息、隐瞒有关重要事项屡见不鲜，也增加了二手房买卖双方的交易成本。

　　二手住房交易成本过高，使更多的购房者转向新建住房。虽然新建住房的土地出让、开发销售等可以给政府财政带来更多的财政收入，但是，在住房存量较为充足的情况下，大量开发建设新房将不必要地耗费本已稀缺的土地和资源。在住房市场销售面积和销售额双双下行的情况下，过高的二手住房交易成本，则会抑制二手住房的有效流转，不利于改善性住房需求的释放。

　　观点三：去库存成为重要目标之一，预计地方政府将出台政府回购商品房作为保障性住房政策

　　2014年末，全国商品房待售面积创历史新高。为消化待售面积，2015年1月住房和城乡建设部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。同时还提出各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。从商品房去库存化的角度看，预计地方政府特别是待售面积较多的城市也会出台具有可操作的政府回购商品房作为保障性住房的政策及细则。

　　观点四：地方财政收入下降，地方政府出台支持房地产市场发展政策的可能性较大

　　由于房地产市场分化明显，为了更好地对房地产市场进行调控，中央会继续采取因地制宜、分城施策、分类指导的原则，调控权将部分下移。地方政府担忧地方经济增长放缓，地方财政收入下降，而地方财政在很大程度上取决于土地出让收益，因此出台支持房地产市场发展政策的可能性较大。

　　地方政府在国家出台的支持房地产市场政策的框架下，在不违反原则的情况下会出台更细化、更灵活的有利于房地产市场发展的政策。如，降低公积金贷款门槛、增加公积金贷款额度、效仿央行“认贷不认房”还清住房公积金贷款后再次购房申请公积金视做首套房、降低交易契税、放宽房地产开发企业贷款、一线城市微调（完善）限购政策、重新出台认定首套住房和改善型住房的标准等。

　　观点五：2015年政府鼓励住房消费政策力度将大于2014年，商品房均价增速总体上与2014年持平或略高

　　2015年国家和地方政府会延续或出台一些鼓励住房消费的政策，而且力度会大于2014年。从住房消费角度看，2015年的住房消费环境会好于2014年。一是国家和地方政府支持商品房去库存化，并在一定范围内回购以作为保障性住房；二是推进住房公积金改革，提取住房公积金支付条件放宽、公积金异地贷款、住房公积金利用效率提高；三是房地产金融环境较2014年宽松，“认贷不认房”政策有利于购房者；四是进一步落实放宽户口迁移政策，城镇人口增加，带动房地产市场需求增加。

　　2014年持币观望者形成一定积累，但2015年住房需求的释放不会像2009年那么迅猛。主要是因为：一是目前的房价已经达到一定高度，特别是一线城市和经济较为繁荣的部分二线城市，即使银行的住房消费贷款政策达到2008年的程度，购买力也不如2009年；二是住房市场化改革之前累积的住房欠账已基本消化；三是通过最近几年的调控，购房需求已以自住和改善型为主，投资、投机性需求已大大减少；四是当前的通货量、库存量、政策、市场遇冷形成的原因等市场背景与2009年差异较大。

　　综合各方面的情况看，尤其从供给和需求以及中央和地方政府将要出台的政策来看，2015年房价上涨的可能性存在，但大幅上涨的可能性不大。总体看，2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，这要取决于2015年的政策宽松程度和执行力度。但区域分化仍较明显，人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势，人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续下跌（回调）态势。土地成交价数据进一步支撑上面的判断，2014年土地成交价款中一线城市占35个大中城市的比重为30.6%，一种可能是一线城市土地价格高，形成房价上涨预期；另一种可能就是房地产开发企业集中到一线城市购买土地，预示着房地产企业收窄战线，主战场返回一线城市。

　　影响房价上涨的因素很多，主要是住房的供求关系、成本以及人们对房地产市场的预期。

　　观点六：土地供不应求、开发商回归一线城市、土地价值提升等因素导致2014年北京土地市场“量跌价升”

　　从2014年北京土地市场成交情况看，经营用地的土地供应比2013年减少了630万平方米，实际土地供应量仅完成供地计划的四成。土地供不应求现状和供应量收缩的预期，加之房地产开发需要两到三年的开发周期，导致土地市场走势与房地产市场周期相偏离，这种背离关系利于消化现有库存，同时导致商品房价格上涨预期，并进一步推动土地价格持续上升。

　　房地产开发企业对北京房地产市场未来几年的行情预测，对于土地市场有重要带动作用。尽管当前的房地产市场不太景气，但多数开发企业对于未来四五年的前景仍然持乐观态度，一线城市的热点区域更是如此。北京作为一线城市的代表，其住宅市场的潜力依然被大部分企业看好。与之相比，三、四线城市因为库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。因此大型房企在投资总体战略选择上，有明显的从二、三线城市向一线城市回归的趋势。这种基于对房地产市场的判断和选择，自然带动北京土地市场竞争不断升级。

　　随着一线城市的发展和资源聚集效应，北京在城市规划建设、轨道交通等基础设施建设方面愈加完善，北京房地产市场拥有庞大的需求支撑，使北京土地价值本身也在不断提升，而土地增值正是土地市场价格增加的基础性原因。

　　观点七：2015年，住房信贷政策仍有继续放松的可能

　　当前，库存高企、销售回落是房地产市场面临的主要问题。截至2014年末，全国商品住宅待售面积上升至40684万平方米，同比增25.6%国家统计局编《2014年全国房地产开发和销售情况》。，住宅施工面积仍以5.9%的速度增长，而销售面积同比下滑9.1%，照此趋势，预计2015年待售面积仍将持续上升。10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，重提“稳定住房消费”，这是继2009年提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后，相关表述再次出现在国务院常务会议的纪要当中。因此，鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。预计2015年差别化住房信贷政策将继续宽松，具体而言，二套房贷最低首付款比例和利率浮动幅度下调的可能性较大。

　　从信贷需求面看，2014年由于房地产调控政策放松，实际融资成本触顶下行，一、二线城市的房地产交易已显露出企稳迹象，考虑到当前城镇化进程仍具有较大空间，购房适龄人口在未来一段时间仍将处于高位，随着政策持续放松，部分刚性和改善性需求将逐步回归市场，贷款需求将上升。

　　从信贷供给面看，根据人民银行《2014年第四季度中国货币政策执行报告》，2015年央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，为经济结构调整与转型升级营造中性适度的货币金融环境，由此推测，2015年新增贷款总规模较为宽松。在宏观经济下行压力加大的背景下，商业银行将继续加大低风险个人住房贷款的投放力度。因此，在供需均有所恢复的形势下，2015年个人住房贷款有望实现同比多增。

　　为解决实体经济反映的“融资难、融资贵”问题，中国人民银行2014年下调了贷款基准利率。结合未来经济增长、物价等变化趋势，2015年央行进一步降息、降准的可能性较大。同时，随着差别化住房信贷政策进一步放松，贷款利率平均浮动幅度有望逐步下行。因此，预计2015年新发放个人住房贷款加权利率总体将延续下行趋势。

　　观点八：2014年北京租金回报率7年最低，全年仅为2.4%

　　2014年租金相对平稳且房价滞涨，令租金回报率依然在低位徘徊。

　　自2008年以来，租金回报率起伏变化，主要与房价涨跌幅度有关，因为从历年来看，租金变化幅度不是太多。2008年、2009年和2012年都是房价涨跌幅度较大的时期，2013年、2014年明显特征是租金涨幅创新低，房价在年内出现滞涨，这直接导致租金回报在低位徘徊。在北京购二手房租金回报率很低，投资者更多看重的是未来房价的上涨空间。