[提要]房地产蓝皮书认为二手房交易成本过高，北京商品房均价全国最高，今后二手房大户型将增加。针对去年的房价走势和未来趋势，认为2014年中国房地产市场遇冷，今后区域分化更加明显。2015年房价与2014年持平或高于2014年增长，取决于2015年的政策宽松程度和执行力度。

　　昨天，社科院发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.12（2015）》。搜房网北京二手房小编经多方整理，梳理出报告体现了三大观点，分别是二手房交易成本过高、北京商品房均价全国最高、二手房大户型将增加。

　　房地产蓝皮书认为二手房交易成本过高

　　据中国经济网，今年《房地产蓝皮书》认为二手房交易成本过高，抑制改善性住房需求的释放。

　　蓝皮书认为二手房交易的成本主要体现在税费和中介两方面，并指出前者的问题在于330房贷新政并未调整个人所得税，而这一税目对于以家庭为单位出售非唯一住房需要缴纳动辄上万元甚至几十万元；后者的问题在于目前的房地产经纪行业经营不规范，违法违规现象较多，中介发布虚假房源信息、隐瞒有关重要事项屡见不鲜。蓝皮书进而指出，过高的二手住房交易成本，会抑制二手住房的有效流转，不利于改善性住房需求的释放。

　　的确，330房贷新政将住房营业税5改2只是将这一税费恢复到6年之前的状态，并非一段历史时期内的突破性宽松政策，对于以“成交价格扣除原购买价格以及装修费用等后乘以20%”计算的个人所得税，动辄上万元甚至几十万元的成本依然让新政后的卖房者在交易时有割肉的感觉；但是我们可以理性的进行比较，蓝皮书指出的二手房交易税费过高是当下税费与历史同期比较的结果，而环比来看，330新政后与新政前相比，二手房交易税费的确大幅下降了，据北京地税局对外公布消息，二手房住房营业税“5改2”实施一周内，北京在房屋交易中的营业税共免征近1.6亿元，而从市场数据来看，据北京市住房和城乡建设委员会官方数据统计，4月份北京二手房网签量同比2014年上涨了99.43%，4月30日北京二手房的成交量已经达到了两年前京五条实施以来的最高值。

　　房地产蓝皮书指出北京商品房均价全国最高

　　据北京晚报，蓝皮书指出，去年全国商品房、住宅的均价分别为6324元/平方米、5932元/平方米，商品房、商品住宅均价排名前三位的是北京、上海、浙江，海南紧随其后，排名后三位的分别是贵州、湖南、宁夏。去年北京商品房均价为18833元/平方米，是均价最低的宁夏的4.57倍，商品住宅价格是均价最低的贵州的5倍。

　　蓝皮书还指出，由于销售市场回落，租赁市场失去了持续上涨的动力，但由于租赁需求相对稳定，租金依然呈现上涨趋势。2014年，北京市住房租金价格涨幅创5年最低。

　　蓝皮书认为二手房大户型将增加

　　北京晚报还指出，《房地产蓝皮书》认为二手房市场受“9•30新政”对首套房认定标准的放宽以及降息的双重利好，未来二手房成交结构里中等偏大户型的比重逐步增加。2014年，北京90平方米至144平方米的二手住宅成交套数占二手住宅成交套的比例为32%，环比上升4%，且在改善性需求中，以小换大占到50%至60%；在144平方米以上的面积段中，北京环比上升了1.3%。

　　虽然90平方米以下的小户型依然是目前市场成交的主力，但随着“二胎”政策的放开，家庭人数增长，购房者对居住面积的要求也水涨船高。加之对中心城区优质教育资源的旺盛需求，未来二手房住宅市场中，中等偏大户型将越来越受到购房者的青睐。

　　房地产蓝皮书公布去年房价走势并预测未来房价趋势

　　2014年全年商品房成交平均价格为6323元/平方米，比2013年上涨了1.4%。商品房销售面积12.1亿平方米，比上年下降7.6%，商品房销售明显遇冷。商品房待售面积6.22亿平方米，创历史新高。2014年全国房地产开发投资9.5万亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点。

　　房地产蓝皮书预测2015年房价与2014年持平或高于2014年增长的可能性较大，这要取决于2015年的政策宽松程度和执行力度。地区分化导致人口聚集能力强的一线城市或部分热点二线城市房价有回暖的趋势，人口聚集能力差的部分二线城市或三线城市房价可能会延续下跌或者回调的态势。

　　去年的房地产蓝皮书说了什么？

　　《房地产蓝皮书2014》指出，国内房地产市场已不存在高速增长的空间，2014年房价或略有小幅增长，但缺乏产业支撑的中小城镇楼市风险将进一步加大。

　　蓝皮书认为，就政策而言，经历近几年快速增长，房地产市场矛盾进一步累积，未来房地产调控难度进一步增大，预计房地产调控思路将告别“一刀切”模式，更加注重差异化和多元化。

　　其中，中央政府弱化短期调控理念，改变了2003年以来房地产领域的短期化调控传统，同时在土地、金融等相关领域制度建设却不断跟进。地方政府更是微调不断，调控方向也不断分化。

　　蓝皮书也指出，经历近几年尤其是2013年的快速增长后，房地产市场调控将以维持房地产市场稳定为目标。另外，调控政策将进一步强化差异化和多元化，其中特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续。