4月27日上午，在社科院举行的“2008年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》出版发布会上，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞就“中国房地产宏观调控与住房保障体系建设问题”发表了自己的看法。

    牛凤瑞认为，宏观调控是社会主义市场经济体制应有的因素，不存在要不要宏观调控的问题，但是宏观调控的时机选择，力度的把握和方式方法的采用等等，却有一个逐步完善和提高的过程。在房地产的发展上，政府承担着相互联系，但又不能相互混淆，不能相互代替的三个方面的责任。牛凤瑞把政府对于房地产的宏观调控分了三个方面：

    第一，对房地产行业的宏观调控。在城市化加速阶段和完成工业化阶段，住房有效供给不足仍将是今后几十年内中国房地产业面临的主要矛盾。中国住房的满足首先要满足部分社会群体的要求，到满足大多数人的需求，由较低水平的满足到较高水平满足是一个长期的过程。房地产业的健康发展关系到国民经济又好又快的发展，关系民生改善。但是，中国房地产业的发展本身也有一个逐步完善和提高的过程。现在针对房地产业的批评很多，但是，多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给，应是中国房地产行业宏观调控的长期的主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。

    牛凤瑞认为，房地产行业的调控方向主要是增加有效供给，任何有利于增加住房供给的方案都值得我们去预示，任何妨碍增加供给的政策都应慎之又慎，权衡利弊之后再出台。

    第二，对房地产市场的宏观调控。中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配制体制，就要承受体制改革的重任。同时也不能奢望市场化的改革能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该承担构建住房保障的责任，不应该交给市场去承担。房地产市场调控的核心是房地产开发用地的升值收益合理分配问题，关键是统筹协调政府、市民、开发商以及拆迁市民之间的利益关系。

    牛凤瑞指出，重视解决房价过快上涨对满足普通市民，改善性住房需求所造成的负面影响，这是完全正确的。但是，对房价上涨作出过度的反映可能弊大于利。强化市场手段在市场领域的作用，对房地产市场实施正确的管理，使广大购房者能够买到货真价实、物有所值的房子，这是房地产市场调控的主要方向。这包括规范房地产市场的交易环境，加强税收征管，打击违法经营和合同欺诈、囤房存地，加强房地产质量的监管，强制房地产信息的披露等等。

    政府对房地产宏观调控的第三个方向，就是根据公共财力提供的可能，加了一个前提“着重着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。”2007年，国家房地产政策继续密集出台，高调提出住房保障体系建设，受到广泛拥护。但是要把住房保障体系建设落到实处，首先要从国情和各地的发展阶段出发。既包括非户籍人口在内的全部常住人口进行规划，实施正确的引导，防止诱发过高的预期。为此需要在四个层次上统筹兼顾。

    第一个层次：廉租房建设与经济适用房，经济适租房，双限房等等的统筹兼顾，这几种现在都算保障性的住房，但是保障的对象不同，需要保障的迫切程度也不同。实现单位保障的公共投入也不同，统筹兼顾才不会造成新的不公平。

    第二个层次：住房保障体系建设与社会保障体系建设的统筹兼顾。住房保障是社会保障体系的一个重要组成部分，但不是社会保障体系的全部。住房保障与养老保障、医疗保障、失业、工伤保险、贫困救助等统筹兼顾，才有社会的稳定发展。

    第三个层次：住房保障体系与以改善民生为重点的社会建设的统筹兼顾问题。社会保障是社会建设的一个重要方面，党的十七大报告指出：加快推进以改善民生为重点的社会建设，优先发展教育，扩大就业，以创业带动就业，增加城乡居民收入水平，建立覆盖城乡居民的社会保障制度和基本医疗制度，提高全民的健康水平，完善社会管理，维护社会安定、团结等等。使全体人民学有所教，老有所得，病有所医，老有所养，住有所居，这才是以改善卫生为重点的社会建设的全部内容。

    第四个层次：社会建设与经济建设、政治建设、文化建设、生态文明建设的统筹兼顾问题。加快社会事业发展，改善人民生活，有赖于经济又好又快的发展。增强发展的协调性，建设生态文明，形成节约资源和保护生态环境的产业结构，增长方式和消费方式，也离不开社会主义民主的扩大。政府提供公共服务能力的增强和社会主义文化事业的发展，实现公共资源在各个部门、各个领域合理的、高效率的配制，才有可持续的社会建设。这是住房保障建设需要从四个层次上进行统筹兼顾的问题。

    牛凤瑞提到，由于房地产的产品个性化和房地产市场的区域特点，在房地产市场信息的把握上必须承认以下一个事实，开发商一般比政府把握的信息更充分。再一个，地区市场信息的把握上我们必须承认这样一个事实，当地政府一般比中央政府的信息更充分。这是合理划分房地产市场机制与行政干预边界的逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理匹配的基本点之一。

    牛凤瑞最后提出，当前中国房地产业面临的主要形势不是市场过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向首先应是坚持市场化的改革方向不动摇。在市场化改革中完善市场配制房地产资源，基础作用的机制。主要是运用价格杠杆调节住房的分配，逐步满足中高阶层不断提高改善性的住房需求，其次是合理的划分市场机制与行政干预的边界，合理匹配中央政府和地方政府的事权和财权。根据公共财力提供的可能性统筹兼顾，优化各项建设支出的结构，增加公有廉租住房的建设，进一步完善和细化廉租住房的操作程序，满足低收入阶层合理的、基本的住房需求。