访谈嘉宾：全国政协委员、江苏社科院院长宋林飞

　　时间：3月7日下午16：30

　　地点：搜狐公司

　　主题：当前房地产领域的突出问题与对策

　　▲以下为活动图文直播

　　【主持人】：我各位网友大家好，欢迎来到两会高端访谈，在今年的两会期间，房地产问题依旧是各位代表委员关注的焦点问题，今天非常高兴邀请到江苏社科院院长，全国政协委员宋林飞老师，宋老师已经是第三次来到搜狐焦点频道做访谈了，据我所知今年的提案还是跟房地产有关，主要是房地产领域突出问题和对策，下面有请您介绍一下今年提案的主要内容，您认为房地产领域存在哪几个突出问题？

　　【宋林飞】：我今年写了一个提案，首先肯定2007年我们国家房地产市场供销两旺，形势还是比较好的，但是也存在一些突出的问题，我提出五个问题，一个问题是房价上涨过快，第二价格上涨得过高一些，第三个问题就是土地市场有点失衡。第四个就是开发商利润总体来看还是偏高一点，第五个问题是住房保障还不足。

    宋林飞：今年房价涨幅会降低，大城市房价或负增长

　　【主持人】：那我们一个问题一个问题具体来问一下宋老师，第一个问题是房价上涨过快，您认为过去几年，尤其是前一年，房价上涨整个态势是怎么样？

　　【宋林飞】：去年房价上涨大概在9%，但是老百姓的感受房价涨得比较快，特别是东部沿海大城市，包括中部地区的大城市，去年涨得都比较快一些，这个涨幅像上海、北京、广州、深圳等地，它的涨幅在前几年往往都是20%的涨幅，这种涨幅偏快。另外还有内地的城市涨幅从一月份的情况来看，涨幅超过17%的城市也不少，仍然有些城市涨幅偏大。

　　【主持人】：我们从去年下半年，特别是10月份以后，看到市场发生了一些变化，像广州、深圳，东部沿海地区房价有了下降的趋势，今天上午连线的代表也提到了，广州深圳的确房价下降，北京还不明显，您认为现在是否已经出现了房价的拐点，房价往下走的趋势？

　　【宋林飞】：从全国的房地产市场的总体价格水平来看，今年肯定比去年涨幅要低，原因是什么？一个是中央政府已经加大房地产的调控，希望房地产市场的价格平稳，不能这样过快上涨。另外采取了一些货币措施以及必要的行政干预，可能对房地产市场都会发生明显的作用，指导思想是为满足老百姓购房的需求，降低老百姓买房人的困难，政府有更多的作为，但这种作为不是盲目地干预市场。在房价上涨过快的城市，会出现下降或者较明显的下降。但是总体房价的上涨或者下降，还比较复杂，因为在不同的时期，同一个城市住房供应的区位，它的质量都有差异，有的时候上涨，有的时候会下降。我相信像广州、深圳甚至北京，会出现一些下降。有的房地产开发商使用降价促销的办法，这也是比较明智的办法，有的人认为是不是房地产开发商在作秀？不是，因为它降价促销，一方面有利于消费者，一方面有利于房地产市场的健康发展，这样做应该值得欢迎。开发商适当压缩他的盈利空间，对老百姓应该是有利的。

　　【主持人】：现在很多楼盘，以万科为代表出现了降价情况，但是对消费者来说仍然是观望的态度。您预测，到4、5月份，因为4、5月份是传统的销售旺季，那个时候楼市是不是有回暖，还是说观望氛围一直持续下去？如果观望氛围一直持续下去，开发商下一步还会有什么措施？

　　【宋林飞】：住房都是由供求决定的，目前来讲对住房的有效需求还是较强，在这种情况下，在4、5月份以后会适当回暖，和我们的气候一样适当回暖是正常的。但是在整个全国房地产市场来讲，今年的房价涨幅会低于去年，就前几年涨幅过快的城市，会出面负增长，也是可能的，也是正常的，因为前面的涨幅太高了，今年会回落，这也是正常的。不管是增长性波动，对全国来说是增长性的波动向下行，对少数房价连续涨得过快的城市，出现负增长，完全是可能的，也是正常的。

　　【主持人】：对北京这样的城市呢？

　　【宋林飞】：当然也在这个范围内，因为上海2004年涨了21%，2005年北京也是21%，2005年在你们这里做访谈的时候，我说今年你们的房价可能涨得很快，到2006年广州深圳这一带也上涨，2006年广州是22%上涨，2007年也涨得很厉害，现在萎缩也很正常，涨得过快的城市，房价适当回落，是正常的波动，正常性的回落或者绝对负增长出现在个别城市，是两种下行的状态，全国来看，总体来说是增幅缩小，还是有所增，但是缩小。这是总体来看，因为要看各个城市房源的分布情况，结构质量的情况。

　　【主持人】：全国来看，房价上浮向下回落，像前期涨幅比较大的城市，像北京、上海、广州，会出现负增长或者向下行。

　　【宋林飞】：我认为是可能的，但是在一定时间里，上和下是短期的波动。

　　【主持人】：您认为现在的趋势已经是房价上涨过快，如果想抑制房价过快上涨的趋势，国家方面应该从哪些方面入手呢？

　　【宋林飞】：国家方面，应使用一些货币政策，货币政策，比如说中央银行希望对房地产信贷适当控制一些。另外可以提高贷款利率，我们也多次提了，今年仍然有可能提。还有一种公开的市场操作的手段，就是对房地产的信贷控制力度大一些，控制强一点，这样对一般房地产开发项目，对取得开发信贷的困难要大一些，控制它一些资金。在行政措施上，对价格过快上涨，政府会适当干预，会采取各种措施，来抑制房价的过快上涨。

    宋林飞：房价泡沫增多 房价涨幅应在4.8左右

      【主持人】：再问第二个问题，您提到房地产领域第二个突出问题是价格泡沫增多，价格泡沫在早几年前也有人指出中国房地产出现泡沫，并且预测泡沫马上破灭，但是几年以后中国房地产泡沫没有崩溃，反而节节高升，您认为房地产市场是否有严重泡沫，是否会破裂？

　　【宋林飞】：从全国来看不能讲存在严重的泡沫，有的城市房地产泡沫还是较多的，有泡沫不一定房地产市场就崩溃，所谓价格的泡沫就是价格背离了价值，比如实际只有一百万，现在卖到120万，130万，甚至更高。这样的价格就有点泡沫，说房地产市场有泡沫指出了房价跟住房的实际价值之间的背离。这种泡沫到了一定的程度，到了严重的程度才会崩溃，才会破裂。指出房地产市场有泡沫，这是严重的态度。我们国家房地产发生以后，不久以后慢慢出现泡沫，但是在全国房地产市场来看，还没有达到严重的程度，但是我们必须承认有泡沫，防止新的泡沫滋生出来，如果允许它不断地增长，它有一天终于破灭。破灭的景象在国内就是海南碰到过，在国际上东南亚地区和日本在上个世纪90年代都发生过房地产市场泡沫，包括我们国家香港等地区也发生过。房地产泡沫破灭以后，房子大幅度缩水，比如日本，商业地产有的城市跌幅达到70%以上，住宅地产达到40%以上大幅度缩水，这样对国民经济影响很大，对老百姓来讲财富大量缩水，都是不利的。我们不希望房地产市场的泡沫增多甚至到了崩溃的程度。我们说房地产市场没有崩溃，不能说没有泡沫，我们就可以忽视它。看到这个问题，永远保持清醒头脑，特别在宏观经济的时候，要看到房地产市场的问题，里面有一些泡沫，泡沫适当挤一下，有泡沫说明房地产的价格偏高，偏高。

　　我们也有一些标准，重要的标准就是用房价收入比，所谓房价收入比，是国际上流行的标准。房价收入比就是说某一个人他的家庭，他要购买和所在阶层相对应的房，高等收入可以买高等房，中等收入可以买公寓，像这样的一套房可以用多少年的收入来购买，这是房价收入比。国际上流行的标准，一般说3到6，最早是3到4，后来是3到5，现在到是3到6。世界银行原来讲超过5，房价是相当于全家一年收入的5倍，以后就销不动了。发达国家可以相对来说认为低了一点，发展中国家认为可以高一点，4到6。

　　【主持人】：中国现在的情况呢？

　　【宋林飞】：中国的房价比一般来说，在有的大城市应该是是12%，远远超过了世界银行和国际流行的警戒线。现在发达国家，一般房价收入比是1.8到6，我的同学在国外买房就是2到3，但是中国房价高，一高并不是说中国房地产市场全是泡沫，因为我们有福利分房，福利分房以后就把房价收入比承受的能力加大了，如果长此以往，没有享受福利分房的，购房能力就缩小了。从世界的经验来看，房价高了以后，大家购买房子的成本加大，很多中低收入者很难购房，房价高了以后，租房也高。现在二手房租赁市场，现在大家都愿意炒房，我觉得大家买了房子用于出租，这样的话房地产市场比较正常，现在我们出租的住房供应不足，大家拿到手上都希望炒差价。

　　【主持人】：既然有泡沫，还是问那个问题，如何挤压泡沫，如何防止泡沫继续膨胀，既然现在很清醒地认识到这个泡沫存在？

　　【宋林飞】：对房价进行控制，比如对居民消费价格控制是4.8，住房是消费品，但是不完全是消费品，因为自己住的住房是自住房应该是消费品，对相当多的居民来说是消费品，政府对消费品的增长目标是4.8，也应该成为大多数居民家庭购房时候对房价上涨的期望值，房价涨幅也应该在4.8左右的范围内，这样应该符合中央宏观调控的趋向。

    宋林飞：囤地助涨房价 农村集体土地可以尝试开发

       【主持人】：您指出房地产领域第三个突出问题关于土地管理的弊端比较突出，土地也是去年房地产领域很热的话题，从地王频出到开发商囤地的现象也是被很多专家批评指责的问题，您认为我们国家的土地管理存在哪些弊端？

　　【宋林飞】：从去年房地产市场来看，推迟土地开发这是比较突出的问题，圈了地以后，不及时开发，拉长开发周期，他享受土地增值的利润回报，这样是不允许的，是违规操作。现在采取一个办法，征收土地使用税，要根据土地的面积来计税的，你囤地，圈地以后，如果推迟开发，你要交税，这样对开发商的资金压力会加大，但是这个力度还不够，一个平方12块钱，算下来，有较大的压力，对开发商来讲可能压力还不够，我觉得还要加行政措施，进行查处，你长期不开发可以收回，收回以后再进行拍卖，这样就有压力。我觉得对房地产开发的周期应该有限制，你什么样的房可以开发周期多长，不能圈到一块地以后，因为土地也在不断地增值，对推迟开发土地的项目不但要通过土地税，征收土地的使用税，另外再要采取一种办法，就是行政的干预查处的办法，也就是限定他短期进行开发，如果还做不到，就收回，采取这种办法。因为现在没有大量的土地批出去了，但是老是房源供应不足。土地供求矛盾突出，如果增加供应了，房价会抑制上涨。

　　土地中还有问题，土地使用还有一些争议的问题，比如小产权房的问题，小产权房违规的，盲目建的，乱占耕地的，确实要禁止，制止小产权房的发展有它一定的道理。第二个问题可能会干预城市的房地产市场，不要一棍子打死，具体问题具体分析，因为农村的农民在土地的增值过程中也应该得到好处，他要得到土地增值的红利只有一个办法就是集体的建设用地，农民的宅基地拥有以后，省出一部分，应该有一定的权利进行开发，投入市场，现在对集体土地进入市场，对合理的，符合规定的集体建设用地和宅基地进行小产权房的开发和利用，可能要进行一些规范，这样缺乏农民在土地增值过程中得到红利，通过土地也是农民致富的途径，增加财产性收入，也是通过土地资源的增值，得到回报，得到补偿。

　　【主持人】：今年两会有代表提出小产权房不能一刀切，不能把所有的小产权房全部拆迁，这也是极大的浪费，可以把小产权房用于廉租房或者经济适用房。

　　【宋林飞】：我们土地法可以得到政府部门红头文件，也可以回过头来看看，可以进行修正，不是说现任的法规行政规定违规了，都不可以。在改革开放过程中，不断地回来看，现行的法规在执行过程里有没有问题，特别在保护农民的土地权益问题上，这里允许做一些探索，既要制止里面存在的重大问题，保护耕地，同时又要允许农民通过土地得到收益。比如农村建设用地建房做厂房出租，这点不反对。现在反对的是卖给城市居民，在这个问题上，应该做一些相对的调研，这样使农民的土地在增值过程中得到补偿和回报。

　　【主持人】：国家要保证18亿亩耕地红线不动摇，有些开发商觉得这18亿亩可以动的，您怎么认为？

　　【宋林飞】：我主张集体土地也要进入市场，解决我们的土地一级批发市场容量问题，政府可以向集体征收，征收以后拍卖，集体市场进不去，这个问题要解决，通过什么途径，让集体土地能进入市场。第二个问题，要解决在集体土地问题上，有的村委会有一定的权利，比如合法的使用建设用地和宅基地，如果来经营，你说他违法，现在难以找到必要的依据。在这样情况下进行规范进行调研，不赞成一混子打死，一来就是统统封死了，绝对制止的是乱占耕地，搞小产权房开发，比如说农民省出一部分宅基地，拿出来一部分搞开发，应该在合法，合理的范围内。

　　宋林飞：房企暴利蔓延 透支未来盈利潜力

　　【主持人】：第四个问题，您认为是房地产市场存在的暴利和腐败蔓延，房地产暴利问题也是曾经有过很大的争议，现在有开发商说房地产利润大概只在15%或者8%的水平，不知道根据您了解的情况，现在房地产企业的利润到底有多大？

　　【宋林飞】：国际上房地产市场平均行业利润一般认为5%到7%，我们国家房地产平均行业利润很难估计，现在说房地产这两年它的建材也涨价了，土地价格也上涨，成本也在上涨，这不完全是开发商的利润，这是实事求是，但是但是开发商的利润还是较大，以前调查是30%，现在不是都能达到这么高，但是15%左右的利润还是可以达到的。在今年的提案中就说，用国际上房地产平均行业列润5%到7%的上线到14%左右是合理利润，到15%以上，作为暴利的措施来看，15%以上可以允许一超额利润，这部分超额利润必须是节地节能环保等等，符合这个一般房地产开发商不得超过一定的界限，这样成为反暴利，因为反暴利的办法，因为住房供应是特殊的商品，把价格搞得很高以后，对老百姓的住房改善确实不利，房价搞得太高以后，对房地产市场健康持续发展，可持续性会降低，对开发商也会不利。

　　【主持人】：如果控制房地产暴利情况？

　　【宋林飞】：暴利后面就是巨大的风险，房地产市场保持高利是不现实，如果较长时间占有较高的利润，意味着以后房地产市场利润很稀薄，他完全是透支未来，还是适当地控制利润，房地产市场的增长有两种利益得到了平衡就是开发商和消费者，在合理的利润下，消费者就得益，房地产开发商把不合理的开发成本，消费者不要买单。政府角度不要增加房地产的税收，比如所得税，是为了抑制房地产的炒房，但实际上买房要节省成本，在房地产交易里，都要把这个税加上去，最终消费者都会加大负担。现在也在考虑物业税，物业税是根据房子的价值进行计税的，这个房价要高，以后的税收要多，理论上一定要征税，国际上有先例，人家购买是70年的使用权，你一下子又要增加税，这两年中央政府对农民不断地免税，为什么对市民也少增加一点税收负担，让市民也能享受改革发展过程中的东西，而且我们国家的税收增加，财政收入，今天跟财政部长讲，我们国家这两年税涨幅也比较大，是不是不要轻易出台增加市民负担的一些税，只能考虑减少一些税收的问题，现在改革的方向是重保有，你有资产就征税，流通环节税少一点，流通环节税4%，买卖资金也得交。尽管轻流通重保有，对以前房地产税收制度是有道理的，但是我仍然认为保有也不能过重，重了以后，老百姓还是难以负担，有的人算了一笔帐，现在有的政协委员在讨论能不能国家发展里给大家发红包的问题，这个也不是，就是还惠于民。在目前情况下，老百姓改善住房里，不要轻易增加他的税负，不要增加市民的负担，我已经参加了第十一年政协，前十年一直为农民呼吁，也为市民呼吁，今后更多为市民呼吁，特别在房地产市场里，不要过多的税收，尽管有的地方不是针对市民，今后还要转移到市民项目，尽量少出台。

　　宋林飞：物业税出台不可操之过急

　　【主持人】：比如物业税，去年全国有十个城市物业税城市试点，今年专家有预测可能会出台物业税，您是反对出台物业税？

　　【宋林飞】：我希望物业税还是推迟出台，你出台以后究竟什么目的，一种目的是比如对土地使用税，是推迟住宅数，面积越多，交税越多，还有针对开发商。物业税是也是针对富人，但是你要看看究竟我们国家大部分市民不是多占住房问题，对大多数人是没有房的问题，对目前情况下难以界定的问题。第一处住房不收，第二处来收，还有第二个家庭怎么确定第一第二的问题。目前收物业税操之过急。

　　宋林飞：两会发出三大房产调控信号

　　【主持人】：第五个问题提到住房保障的力度不足，住房保障这个问题在今年温总理工作报告中也关注这个问题，也提到要加大住房保障的力度，您怎么来看温总理的住房保障报告，对这个有什么建议？

　　【宋林飞】：我对这个报告非常赞成，非常拥护。住房制度改革的时候，大家都能购房住房，后来一段时间实现以后，发现不可能，原来我们的公房都卖了，现在相当一批低收入者和家庭没有办法改善住房，这种情况下要改善住房条件就需要住房进行保障，我觉得保障有三个层次，一个就是廉租房，廉租房就是由国家来建设，财政去投入，或者财政通过体系和补助让一些开发商来做，但是主要可能还要政府来做。这是廉租房，对低收入者，对贫困的家庭。还有一种经济适用房，经济适用房收入比较低甚至拆迁和补偿的问题，这里有一定的福利性。这些经济适用房往往通过低价比较低的办法来解决，这部分人往往通过拆迁补偿，通过补偿的办法，或者对低收入者来解决，但是我觉得经济适用房应该有退出机制，如果买得起房了，廉租房也要有退出机制。第三关于普通商品房，也要有保障体系，这个保障往往不是财政投入，经济适用房，特别是廉租房要财政投入，普通商品房要有政策投入，所谓政策投入就是做一些限制，对高档房谁出价高就卖给谁，但是对普通商品房进行上限，我在多年前就提出这个观点，价优者得，就是你卖的土地愿意出多少价同时报出来我这块地的房子准备卖多少钱，当然在什么容积率的前提下，所以要比较一个哪个开发商来买地是最优的，既对土地价格出得比较高，同时卖出的价格比较低，找到最佳的方案，这个地就卖给他，这样以来形成总理报告讲的中低档房就使得普通老百姓买得起，这也是市场。只有对高收入者的高档住宅应该放开，他有钱就让他买，这样各得其所。现在总理讲的住宅保障体系，普通商品房，经济适用房和廉租房。

　　【主持人】：今年温总理报告中还有一点需要我们关注一下，温总理首次明确提出要保障中等收入者住房问题，之前提到都是中低收入者，您认为这样的提法能否可以认为中等收入者、夹心层从中可以看到一些希望？

　　【宋林飞】：中等收入者在十七大报告中讲得很清楚，中等收入者是今后社会结构里主要成份，小康社会重要特征，它的社会结构特征就是中等收入者为主，以后将会有越来越多的中等收入者，中等收入者能够买得起普通商品房，一般的普通商品房应该有能力享受的，甚至较高的中等收入者大家买得起高档房里的低档，就是高档的较低层次的。我觉得中等收入者的住房问题，在总理讲的里面主要是指普通商品房，使中等收入者都能买得起普通商品房。

　　【主持人】：你认为中等收入者夹心层市民他们的住房要靠市场来解决，而不是政策保障？

　　【宋林飞】：只有经济适用房和廉租房是国家通过财政的办法，直接财力补贴的办法来支持他们，解决一部分，这个比例原来是界定10%，现在可以提高到15%甚至20%，就是经济适用房和廉租房。但是普通商品房是大量的，高档住房毕竟比重也是较小的，就是两头小，中间大一点，普通商品房应该是主要的市场，首先考虑的是中等收入者，因为中等收入完全是市场的，但是市场要给一些保护，不要使价格涨得太快，同时有信贷支撑，住房信贷去年一年几乎是翻番的，应该说政府已经做了调试，今后还可以加大这方面的信贷，因为中等收入者要借钱，不是赤贷，还是有一定的信用，有一定的还贷能力，对金融风险的影响较小。

　　【主持人】：去年两会您参加我们访谈的时候就提过让60%的人买得起房，现在房价又涨了一年，您是否还坚持这种观点，还是大多数人租房住？

　　【宋林飞】：在发达国家自住房占有率也是超过60%以上，现在有一个统计美国自住房65%，因为各种统计数据不一定很准确，在中国自住房较高并不是坏事，而是好事， 我们不是说希望大家都去租房，而是很多人买不起房的情况下提供住房，能买得起房就住房，我仍然坚持最起码60%以上能买得起，我认为这个比例是非常保守的，希望有更多的人买得起，按照现在的思想应该达到70%以上，如果经济适用房或者廉租房，地方政府只有10%，进入到15%到20%，10%高收入者在中国还没有，最起码70%到80%大家都买得起房。希望大多数居民能买得起房，现在很多人在反对，但是大家都买得起不可能，多数人买得起房这是倡导的，去年我讲60%，这个很有余地的，发达国家为什么租房得多，是流动性大，今天在北京工作，明天再南京工作，就租房，由于流动性大，是自有率较低的原因，另外租赁市场比较繁荣，在中国租赁市场不太发达的情况下，中低档房增加供应，解决目前中等收入者，这是一个办法，扩大中低收入者的主要问题。

　　【主持人】：现在看来，收入房价比已经达到1：12的比例，不是所有的人能买得起房。

　　【宋林飞】：实行招拍挂是比较公平，在现在的基础上既要有土地，价优着得就是优惠消费者，政府归根到底还是为老百姓服务，这个老百姓包括开发商和消费者，总体来说要找到两利的办法，双赢的模式，双赢的模式就是对普通商品房的价格优一定的控制，今年的房地产价格也进入宏观调控目标，今年按照一级目标这么多，暂时在这个速度里波动，可以多一点，可以小一点，目前对政府是宏观调控的目标要明确一些。

　　【主持人】：我们希望60%的人买得起房，但前提是希望今年房价涨幅控制在合理的水平。

　　【宋林飞】：希望涨幅小一点。有的城市前两年上涨幅度过快的也可以出现负增长，这样让更多的人能够买得起房。

　　【主持人】：今天已经是两会开到第五天，从您这几天参加两会情况来看，这次两会对房地产行业发出什么样的信号，对今后房地产行业会有什么样的影响？

　　【宋林飞】：一个信号抑制房价的过快上涨。第二个信号就是加大住房保障的力度，这是总理工作报告里提出来的，第三点，就是可能在这两个方面，从政府，从市场都有一些新的变化，一些新的现象出来，这些政府的措施和市场新的变化，重点还是想更有利解决老百姓住房难的问题，住房贵的方向发展，但是有一个过程，我认为政府和社会大家应该是目标明确，措施要有利，照着这个目标要坚持走下去，要建立健康的持续的房地产市场，因为房地产市场的繁荣，对老百姓，对国民经济都有好事，但是不健康就不能持续，所以开发商也好，老百姓也好，应该对房地产市场都要进行正确的对待自己的利润，正确地对待自己的购房，但是在这方面，政府更多对开发商利润，土地供应环节等等要加大一些监控，要保护老百姓消费者的利益，消费者权益日马上要到了，各地政府可以做一点保护消费者购房的权利，因为很多家庭都要购房，对没有购房的消费者利益给予一些保护，因为做一件有利的事情，出台有利的措施，老百姓欢迎的措施，有利于抑制房价的措施。

　　【主持人】：希望国家加大保障力度，让更多的消费者买得起住房，今天非常感谢宋老师参加两会高端访谈，今天两会访谈到此结束，希望下次访谈大家收看。