经济蓝皮书《2006年中国经济形势分析与预测》

公布2005年中国房地产发展形势及未来变化趋势

○ 建设部政策研究中心课题组

 一2005年中国住宅发展形势分析

（一）   2005年房地产政策回顾

1.国家七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知。通知明确要求各地区、各部门要正确认识房地产市场的发展形势，坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，从强化规划调控、改善住房供应结构，严格土地管理、加大土地供应调控力度，严格税收征管、调整住房转让环节营业税政策，加强房地产信贷管理等方面做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房。通过鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。

七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知出台的背景是2005年以来我国部分地区商品住房价格上涨过快。2005年第一季度，全国35个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨9.8％，上海、杭州、成都、厦门、青岛、宁波、南京、武汉等8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10％；商品住宅销售价格比去年同期上涨10.5％，其中，普通住宅和高档住宅销售价格比去年同期分别上涨9.7％和12.9％。部分城市房地产价格上涨幅度接近20%，如上海市的房地产价格第一季度增幅为19.1%。

七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》下发以后，对于部分地区特别是上海等长三角地区商品住房价格上涨过快的现象具有明显的抑制作用，2005年5月份以来，各地认真贯彻执行七部委文件，商品住房价格逐渐趋于平稳。

2.国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》

2005年5月27日，国家税务总局、财政部、建设部下发了《关于加强房地产税收管理的通知》，通知明确规定，2005年6月1日以后，个人在将购买不足2年的住房对外销售时，应全额征收营业税。个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。《关于加强房地产税收管理的通知》下发以后，对于遏制投机性炒房、引导住房理性消费、稳定商品住房价格具有重要的作用。

（二）2005年宏观调控下的房地产市场形势

宏观调控政策出台后，市场反映表现为部分城市市场交易量有所下降；市场供求比例发生了显著变化，如上海的供求比例由今年第一季度的0.85∶1调整到六月的1.12∶1。宏观调控下的房地产市场具体表现形式如下。

1.房地产开发投资增幅下降

2005年1～8月，全国房地产开发投资额为8920.1亿元，同比增长22.3%，与1～4月25.9%的增幅相比，下降了3.6个百分点。其中，北京、上海两市的房地产开发投资增幅分别从1～4月的10.6%和15.8%下降到1～8月的-1.7%和9.6%。2005年1～8月，全国住宅开发投资额为6009.8亿元，同比增长21.5%，与1～4月的24.00%增幅相比，下降了2.5个百分点，北京、上海两市的商品住宅开发投资增幅分别从1～4月的2.5%和6.8%下降到1～8月的-9.3%和0.2%。

宏观调控政策出台以来，在开发投资增幅下降的同时，部分地区城市商品房新开工面积增幅也在下降，北京、上海等城市1～8月商品房新开工面积同比增幅出现负数。2005年1～8月， 北京、上海商品房新开工面积分别为1581.88万平方米和1851.97万平方米，与2004年同期相比分别下降了4.7%和0.9%。商品住宅的下降幅度更大。2005年1～8月， 北京、上海的商品住宅新开工面积分别为1078.97万平方米和1415.88万平方米，同比分别下降了15.1%和10.7%。

2.宏观调控政策出台后，部分地区城市房地产市场交易量出现萎缩

宏观调控政策出台后，部分城市房地产市场5月和6月交易量出现严重萎缩，7月份有所回升。2005年5月、6月，全国商品房销售面积分别为2290.56万平方米和3051.52万平方米，同比分别增长7.77%和14.31%，远低于2005年3月25.68%的增长率。上海市2005年5月、6月商品房销售面积同比下降幅度分别达到55.08%和4.85%，7月份下降幅度为0.21%（见图3）。安徽省合肥市2005年6月的商品住宅销售面积为23万平方米，销售金额为7.4亿元，分别为1月的43％和47%。

宏观调控政策出台后，房地产市场销售的定金及预收款增幅快速下降。2005年，全国房地产市场销售的定金及预收款的同比增幅由1~2月的47.4%持续下降为1~3月的32.1%、1~4月的28.4%、1~5月的24.7%和1~6月的21.1%，增幅比去年1~6月减少25.6个百分点。40个重点城市的定金及预收款同比增幅由1~3月的37%下降为1~6月的24.31%，增幅比去年1~6月减少21.29个百分点。其中4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为15.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅快速下降反映了商品房预售增长趋缓。宏观调控政策出台后，部分城市二手房交易也大幅下降。个别城市5、6月份，二手房交易量只有正常月份的20%。受市场交易量下降的影响，开发商拿地出现了观望，部分地区拍卖出让的土地减少，挂牌出让的土地增加。

3.投机、炒房行为得到了有效遏制

七部委政策中关于“期房限转”政策和“个人购买住房不足2年转手交易全额征收营业税”政策，以及“对恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为和企业要及时依法从严处罚”的要求，使炒房的难度和炒房的成本大大增加，切实有效地抑制了炒房行为，炒房者已开始退出市场，市场主体减少了盲目而趋于理性。此外，文件要求依法严肃查处违法违规销售行为，对恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的行为和企业要及时依法从严处罚，并向社会公布，对规范市场秩序起到了好的作用。宏观调控政策实施以来，炒房的难度和炒房的成本大大增加，有效地抑制了炒房者的脚步，也打消了准备参加炒房者的念头，市场主体减少了盲目而趋于理性。

4.房价基本稳定在调控政策出台时的水平

5～6月以来，房价没有继续上涨，同时也没有下跌，基本稳定在宏观调控政策出台时的价格水平。开发商出于对消费者追涨不追跌，价格越下跌越不好卖的判断，虽然销售量大幅下降，仍没有采取降价的销售策略，价格勉强支持。今年第二季度，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨了8.0%，与第一季度9.8%的涨幅相比，回落了1.8个百分点。

5.市场主体出现了积极调整的态势

对消费者来讲，市场上“一房难求”的局面终于打破，消费者可以从容地挑选自己的满意的房子，不再像过去那样，盲目地抢房购房。

在市场自我调节机制的作用下，一些开发企业没有消极地等待观望，而是积极地调整战略、整合资源。如根据新的政策的要求，部分开发企业对新开工的项目自觉地增加中小户型的供应比例；把原来不切实际的高定价策略回归到贴近市场实际需求，加紧推进项目的形象进度和环境建设，力求现房销售；部分中介公司借市场盘整的机会整合销售队伍，吸纳和储备成熟的销售人才。

6.地方政府加强了对房地产市场管理的重视和中低价位住房的供应

实行“实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案”等政策的落实，提高了合同的履约率，市场秩序明显好转。各地明确了中低价住房标准，积极落实普通商品房和经济适用房的供应计划，增加了政策性住房的供应数量，住房供应结构失衡的矛盾有所缓解。大部分城市都计划在年内建设一定数量的经济适用房，并公布了普通住房标准和同级别土地上房屋平均交易价格。

二未来我国房地产的主要发展趋势及政策走向

（一）房地产业仍将保持健康、快速的良好发展势头1.房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会动摇随着社会经济的快速发展，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。据经济普查数据显示，我国房地产业增加值占GDP的比例已达5.2%，如果考虑房地产业的发展对钢材、水泥、金融、家居等相关产业的带动作用，房地产业对国民经济的贡献会更大。一方面，我国快速的城市化进程和居民旺盛的改善型需求使得房地产市场存在巨大的需求空间；另一方面，房地产在相当长的时期内仍是拉动内需和经济增长的重要力量，未来相当长的一段时间内，房地产业作为国民经济中的重要组成部分的地位不会动摇。

2.城市化进程的加快为房地产业的健康发展提供了必要条件

2000～2004年，我国国内生产总值（GDP）从88254亿元增加到136584亿元，年均增长11.54%，城镇化率从36.22%增加到41.76%，平均每年增长约1.4个百分点（见图4）。随着经济的快速发展，我国已经步入城市化发展的快速发展期。随着居民加速向城镇集中，越来越多的非城市居民将在城市置业、生活和消费，这为房地产业提供了健康发展的必备条件。

图42000~2004年我国GDP、城市化率增长变化趋势

3.城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间

2000~2004年，我国城镇居民人均可支配收入从6280元增加到9422元，年均增长10.67%。随着城镇居民收入的提高，居民的住房条件也在不断改善，2004年我国城市居民人均住宅建筑面积达到24.94平方米，与2000年相比增加了4.63平方米。党的十六届五中全会提出，到2010年我国人均国内生产总值将比2000年翻一番，将达到14172元（2000年为7086元），随着经济的快速发展，城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空间。

4.房地产业的健康发展有利于我国经济结构的优化

房地产业的关联度强，带动系数大，对国民经济的贡献度高。2003年上海市和北京市房地产业对国民经济的贡献率分别达到7.4%和5.2%。从国际发展经验看，目前我国北京、上海、广州、深圳等大城市的经济增速、投资规模、就业及税收将进入一个对房地产业的高依存度阶段。在各城市房地产的投资、建设、管理、销售和居住装修等诸个环节中，均会增加当地城市的投资规模、提供本地居民的就业机会、扩大地方政府的税收渠道、拉动本地区的消费，从而推动当地城市国民经济的持续增长，因此，房地产业的健康发展有利于我国经济结构的优化。

（二）房地产市场的未来发展趋势

1.房地产业的市场化进程将进一步加快

“十五”期间，我国房地产市场化进程发展较快，商品住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例从2001年的42.84%增加到2004年的60.35%。新建住房中，个人购买商品住宅比例逐年提高，从2001年的94%增加到2004年的96.45%。目前，国家和各地方陆续推出了简化交易环节和手续、开展二手房贷款和转按揭金融服务、提高管理部门办事效率、发展房地产中介企业和取消房改房、经济适用房上市交易限制等一系列鼓励和发展二手房市场政策和措施。随着这些措施的贯彻和落实，我国各城市二手住房市场的房源、类型、样式和品质将进一步丰富，购房人群和消费需求将日趋多元化。随着城市二手房市场规模不断扩大，二手房市场将成为房地产市场的一个重要组成部分，房地产业的市场化进程将进一步加快。

2.房地产市场的竞争将更加注重品牌与品质

目前一线城市的房地产市场竞争激烈、行业整合的态势明显，在这种行业发展的环境下，一线城市进行房地产开发的门槛提高，对开发商的资本实力、运作经验、管理水平等都有相当高的要求。由于宏观调控，今年以来，部分开发商通过明折明扣、买房送车、分期首付、买方送现金、差价补贴等措施进行促销。但是，随着供求关系的变化，房地产市场的竞争将逐步从价格向设计、装修、环保、节能、配套、服务等品质的竞争上转变，并更加注意品牌效应。市场竞争的加剧和行业整合的加快，必然出现优胜劣汰，部分资金实力不足，管理水平不高，运作能力不强，不能根据市场的变化及时调整，没有适合消费者需要的后续项目的开发商必然会逐渐被市场淘汰，从短期来看，这是一个痛苦的过程，但是却有利于整个房地产行业的健康、持续发展。

3.房地产中介市场发育将逐步成熟

近年来，房地产中介市场发展迅速，中介机构增长较快。但是，由于中介市场的发育程度不够成熟，大都市城市中介市场都不同程度地存在着经营规模较小、资金实力不强、管理手段和操作专业化水平偏低、从业人员素质较低、专业人员匮乏和服务水平较低的现象。随着房地产市场化进程的逐步加快、城市二级市场的不断发展和对租赁市场的统一管理，房地产中级市场将逐步成熟。

4.房地产的产业化水平将进一步提高

    目前，国资委共公布3批共96家中央企业的主业。为了加快培育和发展中央企业在房地产业中的排头兵企业，国资委根据建筑施工企业房地产经营业绩，选择房地产业主要经营指标处于中上水平的企业，将房产业列为主业，其中圈定了中国保利集团公司、招商局集团有限公司和华润（集团）有限公司等16家中央企业以建筑业、房地产开发和经营为主业。随着国家引导鼓励发展房地产产业集团政策的出台，通过产业布局和规模效益，统筹规划，合理布点，发挥现代工业生产的规模效应，以标准化、模数化生产方式，形成行业支柱企业，房地产产业化水平的将进一步提高。

（三）未来房地产的政策走向

1.鼓励老百姓买房，发展市场化购房的政策方向不会变

自1998年住房制度改革进入实质性快速发展阶段后，住房的市场化取向从未改变过。至2003年的18号文明确了房地产业的支柱产业地位，鼓励居民自住的合理购房需求仍是我国房地产市场的主基调。当前的宏观调控目标是控制投资规模过快上涨和稳定房价，防止房地产业出现大起大落，市场化配置住房资源的取向始终是坚定不移的。

2.“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一

目前建设节约型社会已提到国家的战略高度。深入持久地开展资源节约活动必然是我国经济发展的一个长期要求。建筑节能是其中节能潜力最大的领域。按照建设部节能省地住宅提出的相关要求，今后房地产开发对“四节一环保”，即节能、节水、节地、节材和环境保护等方面必然强化标准和实施力度，建设“四节一环保”型的建筑是今后对房地产开发的基本要求。充分有效利用和节约资源，减少浪费，保护生态，提高房地产建设的经济效益、社会效益和环境效益，实现可持续发展战略，全面提高建筑质量和居住品质，将成为未来房地产政策的最重要指向之一。

3.未来政策的目标仍将是稳定房价、抑制房价过快上涨

2001~2004年，全国房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重基本维持在22%左右，2004年北京市和上海市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重分别达到63.15%和41.06%（见图6），房地产业的有序发展对国民经济中的健康运行至关重要。在未来房地产市场发展过程中，如果任由房地产价格不正常上涨，一旦房地产价格过快、过猛下降，房地产业的运行将会出现严重波折，不但会影响城市居民生活和地区经济的发展，而且会对我国的金融业乃至整个经济的健康运行造成巨大伤害。房地产业的健康发展对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要作用。因此，房地产行业未来政策的主要目标仍然是稳定房价，抑制部分地区房价过快上涨，通过税收、土地、交易等手段的调控，保持房价的基本稳定和房地产行业的持续、健康发展。